一、房地产抵押的基本条件

　　根据我国《担保法》的有关规定，下列房地产可以设定抵押；

　　(1)抵押人所有的房屋和其他地上定着物；

　　(2)抵押人依法有权处分的国有土地的使用权、房屋和其他地上定着物；

　　(3)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地使用权。

　　同时，下列房地产不得设定抵押：

　　(1)土地所有权；

　　(2)耕地、宅基地、自留山等集体所有的土地使用权，但抵押人依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权，以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权除外；

　　(3)用于学校、幼儿园、医院等公益性的房地产；

　　(4)所有权、使用权不明或者有争议的房地产；

　　(5)依法被查封、扣押、监管的房地产；

　　(6)其他依法不得抵押的房地产。

　　房地产可以重复设定抵押。根据我国法律的规定，如果房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。也就是说重复抵押是允许的，但该房地产的价值要大于(或等于)它所担保的债权的总和。

　　二、怎样办理抵押登记

　　房屋产权抵押登记必须符合《城市房地产抵押管理办法(2001修正)》第四章的各条规定。

　　房屋产权抵押登记必须向登记机关提交下列文件：

　　(1)抵押当事人的身份证明或法人资格证明；

　　(2)抵押登记申请书；

　　(3)抵押合同；

　　(4)《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；

　　(5)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；

　　(6)可以证明抵押房地产价值的资料；

　　(7)登记机关认为必要的其他文件。

沙登峰 律师