王某与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同， 合同约定了买卖的价格和房屋的交付时间。此后，王某依约 支付了约定的合同价款，房地产开发公司将商品房房交付王 某使用，未办理产权登记手续。另王某又与李某签订了一份买卖合同，约定将从某房地产开发公司购得的商品房以每平方米高于原购入价500元卖给李某。但后因此房价格上涨， 王某拒不办理产权登记手续且主张其与李某的买卖合同无效，李某因之诉至法院。 本案中有争议的法律问题为：王某与李某的买卖合同是否违反法律的强制性规定；王某将转让商品房的行为是无权处分还是 有权处分；如果上述行为是无权处分，那这一行为的效力如何； 如果上述行为是有权处分，那这一行为是否属于债权让与。

        现分析如下：

1．《城市房地产管理法》无产权房屋不得买卖是否是认定 合同无效的强制性条款。《合同法》第52条第1款第5项规定， 违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，违反法律 和行政法规的强制性规定是认定合同无效的重要依据之一。王某 认为根据《城市房地产管理法》第37条第1款第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。其与李某所订立的合 同违反了这一强制性的规定，故为无效。我们认为，这一规定不是《合同法》第52条所谓的强制性条款，

第一，在法理上，凡法律条文冠以“不得”等字样不必然代表此条文为强制性条款， 也可以是带有指引性质的条款；

第二，《城市房地产管理法》是 1994年颁布的法律，此法的颁布带有浓厚的行政管理色彩，在 立法技术上多用“不得”等字样来表达方便行政的寓意。同时在立法的内容上也没有充分考虑到当下的商品房交易状况，有滞 后性；

第三，从《合同法》鼓励交易的原则出发，对实践中如王某与李某相类似的买卖合同都认定为无效不利于物价值的有效且充分使用，所以在审判实践中，应尽量减小合同无效的范围；

第四，买卖合同标的物的特征表明，其标的物无须是现已存在的物或现属于出卖人的物，即使是非房屋所有权人也可能成为房屋的出卖人。综上，以本案讼争买卖合同违反《城市房地产管理 法》的强制性规定而无效的观点是错误的。

2．王某转让商品房的行为是否是无权处分。

无权处分是指 无处分权人处分他人财产并与相对人订立转让财产的合同.（王 利明民法159页）无权处分中的“处分”主要是指处分财产所有权或债权的行为。因此，判断王某的行为是否是无权处分就要 看王某对商品房是否享有财产所有权或者是债权。本案中，因房地产开发公司履行合同，将商品房交付王某使用，王某因此获得 了对商品房的直接占有，占有是所有权的重要权能之一，王某对 商品房的实际占有使得王某对商品房有管领和支配的权力。但由 于我国民法采取的是不动产变动登记主义，不动产所有权的转移 以登记为标志，因此，王某取得的是一个欠缺登记要件的不充分 的所有权。综上，我们认为，王某转让商品房给李某的行为是有权处分，不是无权处分，故而本案讼争的买卖合同不应当认定为 效力待定。

3．王某的有权处分是否是债权转让。债权让与的概念指， 在不改变合同关系内容的前提下，合同关系的一方当事人依法将 其合同权利和义务全部或者部分地转让给第三人的法律行为。本案中王某将商品房转让给李某时抬高了合同价格，改变了合同关系的内容。同时，房地产开发公司依约将商品房交付王某实际使 用，王某不办理产权登记手续是因为其自己拒绝办理的原因所 致，所以可以认为，房地产开发公司与王某间的债权债务关系已 因履行而消灭，故认定王某与李某间合同为债权让与合同并进而 认为买卖合同有效的观点也是错误的。 总之，我们认为，本案适当的处理方式认定王某与李某间的合同是有效的，王某的转让行为是有权处分。王某违反合同约 定，李某诉请王某继续履行合同应予以支持。

上文论证中的一个主要争议问题可能是在王某转让商品房的行为到底是有权处分还是无权处分上。如果认定为无权处分，根 据通说的观点，因《合同法》第5 l条规定的无权处分被认为是效力待定的，因此，王某与李某间的合同效力会被认定为效力待定的合同。此时买卖合同会因为王某恶意拒绝办理产权手续而使 合同一直处于效力待定的状态，显然不符合民法诚实信用的基本 原则，也不利于解决王某与李某间的纠纷。况且，对无权处分合 同的效力问题，我国法学界本来就存有争议，同样有观点认为无 权处分合同是有效的。（参见王轶的观点） 本案中认定王某的转让行为是有权处分，可能有人会认为这 和我国民法传统中认为的不动产物权变动以登记为要件相矛盾， 之所以有这样的矛盾实质上是因为我国法律上的登记制度不规范所致。司法实践基于公平和正义的理由应在个案中有所突破。举 一个简单的例子，如果本案中王某将商品房借给他人居住，同样是一种处分行为，法律认定这种处分行为无效或是效力待定，毫 无意义。其实，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案 件司法解释的理解与适用》第1 1条有关房屋的转移占有及风险 转移的规定就表明了审判机关没有拘泥于传统的物权理论。

[律师点评] 房屋没有产权证，订立买卖合同并不因此一定无效，只要符合法律规定的有效要件，救应当认定为有效。

首先，房地产管理法的规定属于行政管理性质的规定，违反了该规定并不必然导致合同无效。《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿 确有错误外，以不动产登记簿为准。 ”不动产权属证书只是证明，仅仅起到证据的作用，证明那套房子是你的，不是别人的。此外，无任何别的意义。物权法是调整静态财产的归属和利用关系，不涉及 对合同效力的判断。因此，在调整物的交易流转领域还是应当适用合同法，并结合其他法律和行政法规对合同效力作出判断。

其次，房地产证是拥有所有权的证明，没有房产证即意味着没有所有权，出卖没有所有权的房屋属于无权处分。但无权处分行为在无权处分人取得处分权利以后便生效，转而成为有权处分行为。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法> 若干问题的解释（一）》第九条规定：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一 审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续， 但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。依此规定，没有房产证的房屋买卖合同并非必然无效。

再 次，有的房屋买卖合同约定在卖方拿到房产证或者具备转让条件以后双方再履行买卖合同，这样的合同也并非一定无效。这样的合同其实是附条件合同，在所附条件 “卖方拿到房产证或者具备转让条件”成就以后合同才生效。在卖方没有拿到房产证时，该合同不生效，但不生效不是无效，一旦条件成就合同就生效；如果合同所 附条件确定不会实现，该就成为一份无效合同了。 最后，只有符合一定条件的合同才是无效合同。比如说：双方都知道卖方没有房产证，却签订了一份买卖没有房产证的房屋的合同；买方或者卖方有欺诈、胁迫或者乘人之危行为；双方恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益；等等。