一、二手房交易的流程

　　二手房交易是已经在房管局登记备案过的房产再次上市进行交易，其交易流程具体如下：

　　1、调查房屋权属。查阅中意房产的房产证，核查房屋产权是否清晰，确定具体房产属性，居住还是商用。到房管局（不动产登记中心）查询该房产是否存在产权瑕疵。

　　2、交付定金、签订合同。选择正规的房屋中介机构或者银行作为托管方，即具备资金监管账户。将定金交予该中介机构，作为第三方托管。当然，如果由买卖双方共同信任的第三人，也可以让其作为监管人。在合同中写明：定金由第三方监管视为卖方收到定金，待赎楼完毕之后监管方将定金交予卖方。

　　小编提醒：

　　合同约定的定金或违约金不得高于成交金额的20%。

　　3、赎楼

　　赎楼有两种操作方式：

　　（1）业主通过担保公司，向银行借款赎楼，买家拿到房产证之后，再到银行做按揭，本过程中的费用：0.8%的担保费用，以及0.4%的短期赎楼利息；

　　（2）买家通过担保公司，向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，本过程中的费用只有担保费，但买家需要提前供楼。

　　4、付首付款与资金监管。买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方；如果中间因问题导致交易终止，则卖方把首期款再打回给买方。

　　5、签订买卖合同

　　买卖合同四个重点事项：

　　（1）房产属性，产权清晰；

　　（2）房产总价及定金的约定；

　　（3）交易税费的分担；

　　（4）户口、学区方面的承诺。

　　6、选择银行及办理按揭贷款

　　关于银行的选择，具体咨询房屋中介机构。

　　去银行做贷款申请需要买卖双方到场，买方要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。

　　7、过户及交税

　　过户手续，需要到房产所在地的不动产登记中心办理。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。具体交税依合同约定。

　　二、二手房交易买方、卖方分别承担什么税费?

　　（一）理论上卖方承担哪些税?

　　卖方承担个税、增值税、印花税、综合地价款，不同房屋性质涉及税种不同。

　　1、个人所得税

　　根据2006年国家税务总局正式发布的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]第108号），自2006年8月1日起开始国内居民在进行个人二手房转让时，开始缴纳个人所得税，实施至今。

　　个税=差额×20%

　　其中，“差额”为房子的“转让收入”减去如下项目：

　　（1）房屋原值；

　　（2）转让过程中缴纳的税金；

　　（3）合理费用；

　　同时，不同类型的房子，“差额”并不一样。

　　商品房：个税=差额20%

　　其中，差额指“转让收入”减去以下4种费用：

　　（1）购买该房屋时实际支付的房价款及交纳的契税；

　　（2）本次转让该套住房过程中缴纳的增值税；

　　（3）上限为10%的装修款；

　　（4）上次购房支付的房贷利息。

　　已购公房：个税=差额×20%，计算与商品房的唯一区别在于，装修款的上限可以达到15%。如果“公房”没有原值凭证，不知道“差额”，则按“网签价”×1%征税就好。

　　经济适用房：含集资合作建房、安居工程住房。

　　同样是这个公式，个税=差额×20%

　　但“差额”指，“转让收入”减去以下5种费用：

　　（1）上次购买该房屋时实际支付的房价款及交纳的契税；

　　（2）上次购房时按规定交纳的土地出让金；

　　（3）本次交易过程中缴纳的增值税；

　　（4）上限为10%的装修款；

　　（5）上次购房支付的房贷利息等。

　　而无论是哪种类型的房子，是否“满五唯一”是交不交个税的关键要素，即：

　　转让家庭名下不满五年，或满五年不唯一住宅的，按照“差额”×20%征收个人所得税；

　　转让家庭名下满五年且唯一住宅的，免征个人所得税。

　　2、增值税（包括增值税、城市维护建设费、教育附加费、地方教育及附加费）

　　增值税分为全额征收和差额征收两种，影响房产增值税的因素主要有1、是否满2年；2、房子是否为普通住宅

　　第一种情况：全额征收（房子不满两年）

　　增值税=（网签价或核定价/1.05）×5.6%（网签价、核定价哪个高取哪个）

　　第二种情况：差额征收（房子满两年，但是非普通住宅）

　　增值税=（网签价或核定价-原值）/1.05×5.6%（网签价、核定价哪个高取哪个）

　　3、印花税

　　根据2008年财政部国家税务总局发布《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号），目前对个人销售或购买住房暂免收印花税。

　　4、综合地价款

　　综合地价款是专门针对经济适用房转让时需要缴纳的一项费用。

　　1）满五年才能卖。根据《北京市人民政府关于引发北京市经济适用住房管理办法（试行）》（京政发[2007]27号）和《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》规定，已购经济适用房家庭取得契税完税凭证或房屋产权满五年的，可以按照市场价出售该经济适用房。

　　2）2008年4月11日之后购买的经济适用房，产权人应按照“原购房价格”和“出售价格”之差的70%，补交“土地收益”等价款；2008年4月11日之前购买的经济适用房，按照网签价的10%补交综合地价款。

　　（二）理论上买方承担哪些税?

　　买方承担的税费：契税、土地出让金，如下：

　　1、契税

　　第一种情况网签价高：

　　1）90平米以下（含），契税=（网签价-增值税）*1%

　　2）90平米以上契税=（网签价-增值税）*1.5%

　　3）二套购房：契税=（网签价-增值税）*3%

　　第二种情况核定价高：

　　1）90平米以下（含），契税=核定价/1.05*1%

　　2）90平米以上契税=核定价/1.05*1.5%

　　3）二套购房：契税=核定价/1.05*3%

　　2、土地出让金

　　二手房交易过程中的土地出让金，主要是针对房改房，也是“公房”。这类房屋是在划拨的土地上建造的，交易是需要补交土地出让金。有两种情况：

　　1）如果业主当年以“成本价”购房：当年成本价×建筑面积×1%

　　其中，“当年成本价”一般按照当地住建部门给定价格计算，比如，北京城八区为1560元/平米，远郊区县为1290元/平米或者1120元/平米。

　　一套在朝阳区的100平米的“公房”，其“土地出让金”为：100平米×1560元/平米×1%，约为1560元。

　　2）如果业主当年以优惠标准价购房，有两步：

　　注意，先由“业主”向原单位缴纳“土地出让金”，补足“成本价”，也是俗称的“优补成”。

　　当年成本价×建筑面积×6%

　　由买家再交纳土地出让金：

　　当年成本价×建筑面积×1%