一、2018公房买卖的税费怎么计算
　　（一）已购公房计税依据：
　　已购公房缴税时，计税依据通常有两个，一个是税务机关的核定价，实行一房一价，数额需要在缴税时才能确认；一个是网签价，即买卖双方在网签时定的价钱。二手房缴税时，核定价和网签价，哪个高取哪个为税基。
　　（二）已购公房税费种类
　　1、税及附加税
　　（1）房子不满两年：全额征收
　　税=（网签价或核定价/1.05）×5.6% （网签价、核定价哪个高取哪个）。其中包含附加：
　　地方附加=税×2%；
　　费附加=税×3%；
　　城市维护建设税=税×7%。
　　（2）房子满两年，免征。
　　2、契税
　　（1）网签价＞核定价
　　① 首套，90㎡以下（含），契税=（网签价-税）×1%；
　　② 首套，90㎡以上，契税=（网签价-税）×1.5%；
　　③ 二套房，90㎡以下（含），契税=（网签价-税）×1%；
　　④二套房，90㎡以上，契税=（网签价-税）×1.5%；
　　⑤三套及以上套数，契税=（网签价-税）×3%。
　　（2）核定价＞网签价
　　① 首套，90㎡以下（含），契税=核定价/1.05×1%；
　　② 首套，90㎡以上，契税=核定价/1.05×1.5%；
　　③ 二套房，90㎡以下（含），契税=核定价/1.05×1%；
　　④二套房，90㎡以上，契税=核定价/1.05×1.5%；
　　⑤三套及以上套数，契税=核定价/1.05×3%。
　　3、个人所得税
　　（1）转让家庭名下满五年且唯一住宅的，免征个人所得税。
　　（2）转让家庭名下不满五年，或满五年不唯一住宅的，按照“差额”的20%征收个人所得税；
　　①如果网签价＞核定价，个人所得税=（网签价-原值-原契税-网签价×10%-贷款利息-本次税及附加）×20%；
　　②如果核定价＞网签价，个人所得税=（核定价/1.05-原值-原契税-核定价×10%-贷款利息-附加）×20%。
　　注：如果查不到房屋原值，直接按全额的1%计算个人所得税。
　　4、土地出让金（此处以北京已购公房为例，各地区规定不同）
　　（1）若卖家当年以成本价购房：土地出让金=当年成本价×建筑面积×1%。
　　（2）若业主当年以优惠/标准价购房：先向原单位缴纳土地出让金，补成成本价（优补成）：当年成本价×建筑面积×6%，再缴纳土地出让金：当年成本价×建筑面积×1%。
　　二、什么是公房
　　公房是公有住房的简称，它是国有住宅，指由国家以及国有企业、事业单位兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（占有权、使用权、收益权、处分权）归国家。
　　公房分为两种，一种是不能上市交易的，居民只拥有使用权；一种是可以上市交易的公房，也就是我们通常说的已购公房，下文购房指南将对此类房屋做税费分析，并进行实例计算。
　　三、案例计算
　　北京劲松八区 一套56㎡公房，房产证下发年份为1980年，卖家原来按成本价购房，卖家家庭名下唯一住房，现在以200万网签价出售，以网签价计税，买方是二套购房，这套房产税费是多少 ？
　　1、税，满两年，免征。
　　2、契税，二套房，税率为3%。
　　契税=（网签价-税）×3%=6万元
　　3、个人所得税，满五唯一，免征。
　　4、土地出让金，卖家按成本价购房。
　　土地出让金=当年成本价×建筑面积×1%=1560×56×1%=873.6元
　　税费总计：60873.6元。
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