现行物业纠纷法律的相关概述-武汉房产律师-武汉最专业房地产律师

　(一)物业管理的界定
　　“物业”(property)一词最初特指与地产有关的房产，包括已建成并投入使用的住宅、经营用房等，在房地产业内广泛使用，但法律、法规中一直未正式采用。“物业管理”是业主选聘物业服务企业，签订物业服务合同，由物业公司对房屋及配套设施进行维护、管理、维持秩序的活动。
　　我国的物业管理主要包括自主经营型和委托服务型两种模式。自主经营型物业管理是业主自行管理建筑物及其附属设备，委托型物业管理是业主委托专业的物业服务企业或其他管理人进行管理。
　　物业公司即物业服务企业，是依法设立、具有独立法人资格、专门从事物业服务活动的企业。在物业管理的整个环节中，物业公司受业主委托，依照国家有关法律规范，按照合同提供物业管理服务，由业主承担管理费用。
　　(二)我国现行法律制度中的相关规定
　　1、《宪法》中规定
　　宪法是国家的根本大法，法律权威至高无上，宪法对于公民的住宅、公民基本权利等方面作出了最原则性的规定。业主权利的保护虽然没有写入宪法，但是可以在宪法的条款中寻找到保护业主权利的影子。我国宪法规定公民合法的私有财产不受任何人侵犯，禁止非法搜查或非法侵入公民住宅，国家保护公民合法的继承权。
　　这些规定都当然适用于保护业主权利。宪法中的规定对业主的权利有所保障，而各级政府、各部门以宪法为依据而制订的保护业主权利的各项规章制度也就有了合法性依据。
　　2、《民法通则》中规定
　　我国《民法通则》作为保护民事法律关系的法律规范，其中一些内容当然可以在保护业主合法权利上适用。比如在保护业主对建筑物自身专有部分的权利上，我国民法规定财产的所有人对属于自己的财产可以合法占有、使用、收益和处分，也就是享有财产所有权。
　　由此，业主对于建筑物中自己专有的部分无论是占有、使用，亦或是通过出租方式获得合法的财产收益，包括转让自己对于专有部分的所有权，都属于对自己所拥有的合法权利进行处置，理应得到法律的保护。再比如业主对建筑物共有部分享有共有关系，通过我国民法的规定可以看出，共有关系可以区分为按份共有和共同共有两种方式。在按份共有中，按份共有人按照其所拥有的份额对共有财产享有权利并承担相应的义务，每一个按份共有人都可以要求分割自己拥有的份额或将其转让他人，但是在转让的情况下，其他的按份共有人具有同等出价的条件下可优先购买的权利。在共同共有中，所有的共有人对共有的财产均享有权利并承担义务。这些内容也都同样适用于调整业主之间对建筑物共有部分的共有关系。
　　3、《合同法》中规定
　　《合同法》虽然并不专门适用于保护业主的合法权益，但因为物业管理本身具有的契约性质，其中属于合同性质的内容仍受《合同法》的调整和规范。关于物业服务中属于合同性质的内容，笔者认为主要有以下两种：第一种是委托合同。在物业服务企业完成业主所委托事项的情况下，业主与物业服务企业之间形成了委托与被委托的关系，此时业主可以看作是委托合同的委托人，而物业服务企业则是合同的被委托人，双方之间产生委托合同的权利义务关系;第二种则是委托代理合同，也就是当物业服务企业将业主所交托的事项转交给第三方，由第三方完成该事项的情况下，此时物业服务企业可以看作是业主的代理人，业主成为被代理人，则业主与物业服务企业之间成立委托代理合同。在以上两种情况中，业主与物业服务企业之间都是依照双方的约定产生合同关系，该权利义务的具体内容则取决于双方的具体约定。不仅如此，业主之间订立的业主公约、业主与物业服务企业之间签订的物业服务合同等都是平等民事主体之间依照双方真实意思表示而约定的。以上这些内容均符合《合同法》的调整范围，因此也是业主维护自身合法权益的重要依据。
　　4、《物权法》中规定
　　2007年10月1日正式实施的《物权法》是构建我国社会主义法律体系的重要一步，是保护公民物权立法上的重要里程碑。它以民事基本法的形式相对全面地确认了公民的各项基本财产权利，而在第六章确立的业主的建筑物区分所有权制度更是首开先河。
　　《物权法》对业主权利的保护主要体现在以下几个方面：
　　(1)规定了业主的建筑物区分所有权。业主在建筑物区域内享有的所有权范围是专有部分，即经营性用房和住宅等。业主对专有部分可以行使占有、使用、收益和处分等权利，对共有部分可以行使管理权。但必须强调的是，法律在赋予业主权利的同时，也要求其必须履行相应的义务，并且义务是不得拒绝履行的。
　　(2)规定了业主对小区内的公共设施享有所有权。建筑区域内的道路、绿地等除明示属于公共或个人以外的都属于全体业主共有。
　　(3)规定了业主享有撤销权。如果业主大会的决议侵害了业主的合法权益，业主可以根据法律的规定向人民法院申请撤销大会不合理的决议。正是由于法律对业主权利的这种保障，才能使处于弱势地位的业主在物业纠纷当中能够对抗业主大会或业主委员会。
　　(4)规定了业主享有业主自治的选择权。对于建筑物及共有区域的管理工作，业主既可以自己完成，也可以委托给物业服务企业或其他管理人完成并有权根据自己的需要更换相应的管理人。
　　(5)规定了业主享有对物业管理服务的监督权。业主在与物业服务企业签订委托管理合同后，其就可以根据《物权法》所赋予自己的权利对物业服务企业进行监督，这是业主维护自身权利的最有效方式。
　　这样物业服务企业就会依照相关法律的规定和双方合同的约定履行自己的服务义务，从而避免了物业纠纷的发生。第六，规定了业主分担费用、分享收益的方式。业主依据物业服务合同的约定分担物业管理费用以及分配共同收益，如果业主没有订立物业服务合同，那么就按照其专有部分与建筑物总面积的比例进行分担和分配。
　　在物业管理实践中，如何界定业主承担义务的范围、如何分配业主共有的收益一直是重点和难点问题。确定损益担负的比例有利于厘清业主之间的权利和义务关系、减少物业纠纷的发生，有利于业主的和睦相处、和谐社区的构建。
　　5、《物业管理条例》中规定
　　《物业管理条例》是我国首部专门针对物业服务管理的行政法规，其制定、颁布、实施都具有重要意义。从表面来看条例中并没有使用“物权”、“所有权”这些词语，但它是按照物权法的原理制定出来的，其全部内容贯彻了当代物权法的基本精神，比如所有权利至上、禁止权利滥用等。有学者评论为：“在公寓化住宅所有权的权利享有以及行使方面，即使《物权法》也无法规定的如《物业管理条例》一样详细”。
　　对于业主、物业服务公司的权利和义务，条例也进行了详细的界定，同时，条例对业主大会、业主委员会的职责和工作程序也进行了较细致的规范。业主对物业服务公司的服务事项有提议和建议权;对业主大会会议有投票权，对其决定事项有建议权;对物业服务公司及业主大会工作有监督权;对物业公共部分和共用设施设备、专项维修资金的管理和使用情况有知情权和监督权。
　　(三)物业管理的法律性质和特征
　　通过对物业管理的定义进行分析，物业管理具有如下特征：首先，物业管理呈现企业化特性。随着社会经济的发展，广大居民对于居住环境整体需求不断增加，对物业管理服务的专业化和规范化也提高了要求，这些需求都是传统的房管体制无法达到的，必然要由具有高服务水平、独立市场利益的物业服务企业取代原有的政府、单位进行管理。其次，物业管理具有契约性质。物业管理服务基于物业服务合同而产生，由业主及物业服务企业双方平等主体订立合同，约定双方的权利义务，做到权责明确。因此，物业管理天然具有契约性。再次，物业管理是一种有偿服务。根据物业管理合同，物业企业为业主提供合同中约定的服务，业主按时向物业企业支付相应的报酬。国家也提倡物业管理企业之间进行公平、公正、公开的价格竞争，通过竞争促进物业服务收费方式和内容更适应业主的需求，使业主可以通过合理的市场机制选择更适合的物业企业，但同时要注意防范物业企业的价格欺诈行为。最后，物业管理具有服务性。物业管理的工作内容就是通过维持服务区域内正常公共秩序，保持服务区域内良好环境，保护业主正常生活的各项合法权益，为改善业主生活和工作环境而服务。因此，物业管理必然体现服务性质。
　　(四)物业纠纷的类型
　　物业管理工作涉及到物业公司、业委会、居委会、开发商以及水、电、气、暖等十几个部门和众多的业主，他们分别代表不同群体的利益，相互之间的利益有冲突是在所难免的。物业公司在与他们的接触中，会遇到各种各样的问题，也就会产生各种各样的矛盾，而如果这些矛盾得不到正确的处理，矛盾就会激化形成纠纷，严重影响小区的正常管理。因此，正确处理管理工作中遇到的各种矛盾，以避免造成更大的纠纷，是物业管理的基本任务之一。产生纠纷的原因是多种多样的，既有法律上的欠缺，也有开发商遗留的问题，也存在意识淡薄，缺少监督机制的问题。
　　物业管理过程中形成的纠纷是多种多样的，简单来说可以分成三类：侵害类纠纷、危害类纠纷和其它纠纷。
　　1、侵害类纠纷
　　此类纠纷是物业管理企业对别人造成侵害而引起的，造成侵害的主体是物业管理企业，侵害的客体是物业管理企业以外的其他利益集团或个人。主要包括：物业服务企业巧立名目进行不规范涨价、不合理收费;在维护物业管理区域内的公共部位、专用部位、附属设施、公共环境卫生、交通与车辆停放秩序、日常安全防范等服务中未尽其应尽的注意义务，因物业管理企业的不作为给业主造成侵害;在物业管理维修过程中给业主造成损害，以及物业管理企业擅自改变小区内土地的用途，擅自改变房屋及配套设施的外观、结构、用途，私搭乱建，侵害业主利益等等。这类侵害造成纠纷的特点是，物业管理企业是加害者，也应当是责任的承担者。
　　2、危害类纠纷
　　此类纠纷是因第三人对物业管理企业的侵害而引起的纠纷。造成侵害的主体是物业管理企业以外的利益集团或个人，侵害的对象是物业管理企业，如物业费纠纷案;业主故意拖欠物业管理费用，房屋承租人或者其他物业使用人拖欠物业管理费;业主违反装饰装修规定装修，乱搭乱建，甚至偷用水、电、气、暖等损害物业管理企业利益。在此类危害纠纷中，物业管理企业是受害者，也应为权利的主张者。
　　3、其它类型纠纷。其它类型的纠纷虽然暂时可能不会对物业管理企业造成危害，但随着矛盾不断升级，可能会影响到正常的物业管理秩序。如业主因选举业主委员会委员而产生的纠纷;业主委员会或者业主委员会委员滥用职权与业主产生的纠纷;因停车收费而产生的纠纷;因屋顶、平台的使用而产生的纠纷;物业管理企业超越委托权限许可他人利用小区公共部位和公共设施引起的纠纷等等。这些矛盾造成的纠纷可能当时不会给物业管理企业造成直接经济损失，但也会给小区物业管理带来不利的影响。
　　二、物业管理中产生纠纷的法律缺陷及原因
　　(一)法律缺陷
　　物业管理是指物业管理机构统一对住宅小区提供公共性服务，包括社会治安和环境秩序的维护和管理，根据其管理事实和服务行为，依照规定标准向住户收取一定费用的一种社会性服务工作。物业管理职能具有社会化、专业化、市场化、规范化和契约化等特征。目前，我国物业管理中存在的主要问题有以下几个方面：
　　1、缺乏专门物业管理方面的法律
　　物业管理法规有很多是以地方政府职能部门规章的形式存在的，尚无全国统一的物业管理方面的法律，国家制定的物业管理政策主要体现在住建部的有关法规和各种地方性法规中，自然反映出现行的物业管理方面缺乏高位阶的权威性的专门物业管理法律规范，物业管理领域存在着大量的立法空白和误区。而且我国物业管理的法律法规原则性很强，缺乏可操作性。近年来社会各界都要求制定位阶高全面性的物业管理基本法，来规范物业管理行为，促进物业管理朝着法制化的方向发展。
　　由于没有物业管理方面的全国性的专门法律，各地方性法规缺乏纲领性的指导，使其呈现出一片散乱，严重影响了物业管理行业的健康发展和物业管理的市场化进程，不利于全国物业管理法制的统一。虽然这几年我国在物业管理的立法中也有相应的规定如《物业管理条例》、《物权法》，及去年最高法颁布实施的两个物业管理方面的司法解释，但并没有改变我国物业管理立法上的薄弱和缺位问题，这就需要我们加强立法，制定立法层次高、全国性、统一性的物业管理基本法。
　　2、物业与开发商之间的法律关系不明确
　　近年来，随着我国经济的飞速发展，人们生活条件有了很大改善，对居住条件的要求也随之增加，尤其是城市人口的增加，带动了房地产业、物业服务企业和一系列相关产业的发展。
　　由于市场经济发展的不成熟，在现实生活中，房地产开发商与物业服务企业之间存在着隶属关系。一方面，物业服务企业是房地产开发商的下属机构或子公司，其与开发商是从属关系，目前这种关系在我国住宅小区占有很大比重;另一方面，房地产开发商在小区业主委员会还没有成立前，有资格以原始大业主的身份选聘物业服务企业，此时他们之间是一种短期的合同关系。而当业主委员会成立后，选聘物业服务企业的权利理应由小区的业主委员会负责，房地产开发商就需要将小区的各种原始资料交给新的物业服务企业。但事实上，开发商由于利益上的原因，不愿轻易放弃物业管理。
　　3、物业管理的交接过程中责任不明
　　物业服务企业之间的矛盾多发生在物业管理的交接过程中。一方面，前任物业服务企业不愿放弃物业管理权，在落聘后仍不搬出小区，甚至制造各种麻烦和事端阻挠新物业服务企业进入小区，妨碍其开展正常的工作。现实生活中，人们经常会看到一个小区里有两套保安人员、保洁人员。更严重的是有些新物业服务企业在无奈之下，“打”入小区，把前任物业公司“打”出小区。这是物业管理市场化、业主管理自治化的必然结果，为物业管理工作带来了一系列难以解决的问题。如果在新的物业管理合同已生效，但新的物业服务企业还没有进入小区开展工作的情况下，小区出现财产损失、人身伤亡，有谁来承担法律责任?另一方面，前任物业服务企业虽然放弃了物业管理权，但却在离开时进行破坏活动，将物业管理所需的一些设施破坏，将小区业主的相关资料带走，不向新物业服务企业移交物业管理中的财务账目等，这些行为严重影响了新任物业服务企业的正常工作，导致新旧物业服务企业间的矛盾冲突。
　　4、业主自治机构法律地位不明确
　　根据我国现行法的规定，业主自治机构包括业主大会和业主委员会，业主大会是业主行使物业管理权的组织形式，业主委员会为业主大会的执行机关。业主大会由全体业主组成。业主委员会仅仅是业主大会决定事项的具体实施者。关于业主委员会的法律地位，法律法规采取回避的态度，《物业管理条例》规定了“业主委员会是由业主大会选举产生的，是业主大会的执行机构。”可以看出业主委员会作为执行机关代表业主大会实施对日常事务的管理，业主委员会没有独立的意识能力，对物业服务事项的管理均需要业主大会的授权。《物业管理条例》规定“业主委员会能以自己的名义代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。”这样赋予业主委员会享有一定的民事权利能力和行为能力，但条例并未明确业主委员会是否具有独立的法人资格。论文格式业主委员会是否可以登记为法人，是否拥有独立的民事主体资格，条例都没有明确。
　　当物业服务合同履行过程中发生纠纷时，作为签订主体的业主委员会是否有权作为独立的诉讼主体参与民事诉讼，成为当前审判实践中的争论焦点。同时该条例虽规定了业主自治机构对物业管理区域内的物业服务事项享有管理权，管理业主的财产，却没有规定其享有一定的独立财产所有权，因而很难看出《物业管理条例》对业主自治机构法律地位的明确。《物权法》也没有对我国的业主自治机构的法律地位作进一步的实质性规定。只是在第83又赋予了业主委员会一项权利，“业主委员会可以要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害”等，而没有赋予业主委员会对管理服务事项的诉权，其不具有向法院提起诉讼的主体资格，该条款只是调整业主与业主自治机构之间法律关系，并不能类推适用于业主自治机构与其他物业服务主体之间的法律关系。由此可见，无论是《物业管理条例》《物权法》还是新实施的《业主大会和业主委员会指导规则》都没有明确业主大会和业主委员会的法律地位。
　　5、物业服务合同法律性质不明
　　对于物业服务合同的性质，应该归于哪类合同，我国的理论界对其争议很大，有很多种不同说法，总体来说，最为典型的观点主要有：第一种观点，“认为物业服务合同属于委托合同之一种，在物业服务合同关系中，业主处于委托人的地位，而物业服务企业处于受托人的地位，物业服务企业受托处理的委托事务就是物业管理。”在物业服务纠纷案件的审理中，法院对物业服务合同关系也习惯于将合同双方关系表述为物业服务企业受业主委员会委托。第二种观点认为物业服务是雇佣合同，物业管理区域的业主作为雇主，雇佣物业服务企业提供劳务。第三种观点认为，物业服务合同双方是承揽合同，一方是按照一方的要求工作，交付劳动成果。
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