房屋租赁权是指基于租赁合同而享有的使用他人房屋的权利。在我国，房屋租赁合同有两种情况：公房租赁和私房租赁。公房租赁是计划经济体制下的产物，以家庭为单位，一般不事先约定租赁期限。家庭成员中个别人死亡甚至户主死亡的，不影响房屋的租赁关系。所有同住人都死亡的，收回租赁房屋。该房屋租赁权不能作为死亡公民的个人财产权利，不能列入遗产。

私房租赁由出租人和承租人以租赁合同确定，一般约定租赁期限，在租赁合同有效期限内，出租人死亡的，依据“买卖不破租赁”的原则，出租人之继承人不得擅自终止租赁合同；承租人死亡的，承租人的继承人若非租赁房屋的同住人，该租赁合同终止；承租人的继承人非租赁房屋的同住人而希望维持租赁关系的，得重新订立合同；如果没有任何一方提出终止合同的，可以认为租赁合同继续有效。根据房屋租赁合同未经出租人同意不得转租的道理，房屋租赁具有一定的专属性，不能转让也不能继承。本案的关键在于父亲死亡时，诉争房屋还是承租的公房，公房的承租权是不能继承的。

1980年霍玉海与邢秀珍再婚，再婚时，其子霍文青已经成年，并未与霍玉海和邢秀珍共同生活。霍玉海于1983年承租其所在单位分配其居住的78号 房屋。霍玉海于1999年死亡，2000年1月，该房屋承租人变更为邢秀珍。2007年3月，邢秀珍与霍玉海所在单位签订了《出售公有住宅楼房契约》，购 买了该房屋产权，后邢秀珍取得《房屋所有权证》。2007年11月，邢秀珍将上述房屋过户给了第三人。霍文青曾于2007年5月起诉至法院，要求确认邢秀 珍签订的《出售公有住宅楼房契约》无效，被判决驳回。后傅永新不服，提出上诉，二审维持原判。

2008年1月，霍文青起诉至法院 称：我与被继承人霍玉海系父子关系，与邢秀珍系继母子关系。霍玉海与邢秀珍于1980年再婚，霍玉海于1999年去世。我父亲所在单位将78号房屋分配给 我父亲居住，承租人为我父亲。2007年3月，邢秀珍未经我同意，以自己名义签订了公房买卖合同，购买了该房屋的产权。诉争房屋为房改房，其购买权源于承 租权。依法律规定及房改政策规定，应纳入遗产范围并由其法定继承人予以继承。要求：1.确认霍文青对被继承人霍玉海的房屋购买权享有继承权；2.霍文青按 照法定比例继承涉案房屋的25%。

邢秀珍辩称：遗产是指被继承人死亡时遗留的财产。霍玉海死亡时，房屋只具备承租权，并不是遗产，霍文青要求分割该房屋没有法律依据。本案是继承纠纷，霍文青的第一项请求不是本案审理范围。不同意霍文青的诉讼请求。

法 院经审理认为，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。霍玉海生前系诉争房屋承租人，霍玉海去世时，房屋的购买权并没有产生，且霍文青要求继承购买权亦没有 法律依据，该请求不予支持。诉争房屋由刑秀珍购买取得所有权后出售给他人，现该房屋已登记在第三人名下，不属于霍玉海之遗产，霍文青要求继承该房屋缺乏事 实依据，故不予支持。据此，法院判决：驳回霍文青的诉讼请求。

本案中，原告霍文青的诉讼请求第一项就是要确认其对霍玉海的房屋有继承权，那么什么是继承权呢？ I

继 承制度是指死者生前所有的、个人的合法财产及其他财产权益转归有权取得该项财产和权益的人所有。在继承关系中，遗留财产的死者称为被继承人，死者所遗留的 财产称为遗产，有权取得死者遗产的人称为继承人，继承人取得遗产的行为资格称为继承权。继承权是财产权。被继承人的遗产是其生前依法享有所有权的财产，继 承的法律后果是继承人取得被继承人的遗产所有权。继承权虽为财产权，却因一定的身份关系而发生。继承权的确定以与被继承人生前存在特定身份关系为前提。由 于继承权因一定的身份关系而发生，因此具有专属性，继承权不能转让。但继承权可以放弃，1继承人可以放弃继承权，但不能将继承权转让他人。继承权的发生根 据是指生者对死者遗产的继承权的存在理由，我国《婚姻法》、《继承法》将与死者生前存在婚姻关系、一定范围的血缘关系以及因共同生活而形成的扶养关系作为 继承权的发生依据。《《婚姻法》第24条规定：“夫妻有相互继承遗产的权利。”《继承法》第10条将配偶规定为第一顺序的法定继承人。父母与子女之间，兄 弟姐妹之间，祖父母、外祖父母与孙子女、外孙子女之间基于血缘关系而存在继承权。他们之间往往因血缘上的联系而共同生活在一起，关系密切。继子女与继父 母、继兄弟姐妹之间，儿媳与公婆之间，女婿与岳父岳母之间属于姻亲关系，相互之间没有血缘关系。但是考虑到我国的传统习惯以及贯彻《继承法》养老育幼的原 则，我国《继承法》第10条规定，有扶养关系的继父母和继子女之间，视为父母子女关系，可以作为第一顺序的法定继承人。第12条规定，丧偶儿媳或女婿对公 婆或岳父母尽了主要赡养义务的，作为第一顺序法定继承人。

继承权的丧失又称为继承权的剥夺，是指继承人对被继承人或者其他继承人犯有某种罪 行或者其他违法行为，被依法取消原有的继承权。我国《继承法》第7条规定了继承人丧失继承权的几种情形：第一，故意杀害被继承人。这是一种严重的犯罪行 为，不管是出于什么动机，也不问是既遂还是未遂、是亲手杀害还是唆使他人杀害、是直接杀害还是间接杀害，都将丧失继承权。第二，为争夺遗产而杀害其他继承 人。但如果是因为其他原因杀害其他继承人或者导致其他继承人死亡的，虽为严重的犯罪行为，但是并不必然丧失继承权。为了争夺遗产而杀害其他继承人的，即使 被继承人遗嘱中指定其为继承人的，同样丧失继承权。第三，遗弃被继承人或者虐待被继承人情节严重的。这两种行为必须是情节严重的才丧失继承权。情节是否严 重，可以从实施虐待行为的持续时间、手段、后果以及社会影响等诸多方面综合考虑。如果以后有悔改表现并得到被继承人生前宽恕的，可以不剥夺其继承权。第 四，伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重。如何认定情节严重，应视行为后果而定。如因伪造、篡改或者销毁遗嘱使无劳动能力又缺乏生活来源的继承人的继承权受 到侵害，并使其生活陷入困难，可以认定为情节严重，应当剥夺其继承权。

本案中的霍文青是霍玉海的儿子，与被继承人具有血缘关系，而且其并无被剥夺继承权的事由，所以其对霍玉海的财产是有继承权的。

遗产

霍文青对霍玉海的财产具有继承的权利，现在本案的争议焦点就集中在诉争房屋是否为遗产，如果是遗产，原告的诉讼请求应当得到支持，反之，其请求就不应得到支持。

我 国《继承法》第3条对遗产的概念及范围做出了明确的规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。”根据上述法律规定，遗产的法律特征如下：第一，遗产是 自然人死亡时遗留的财产。自然人生前已经处分的财产，不管是否为其继续占有，因丧失所有权而不得作为遗产。同样，对于自然人生前享有所有权，但为他人占有 的财产应该列为遗产。第二，遗产是死亡自然人的个人财产。与死者生前共同生活的其他人的财产，如夫妻共有财产中属于生存配偶的财产部分，以及家庭共有中的 属于其他家庭成员所有的财产，不得作为遗产。第三，遗产是死亡自然人遗留的合法财产。死者生前的非法所得以及非法侵占的国家、集体以及其他人的财产，不得 作为遗产。遗产必须具有合法性。第四，除专属于被继承人不可转让的财产权利外，遗产应该是死亡自然人遗留的一切性质的财产，包括财产权利和财产义务。财产 权利包括所有权、债权、知识产权中的财产权利以及法律规定可以继承的其他合法财产权利。财产义务是指被继承人生前已经发生的各种财产负担，如各种税收、费 用和未清偿的债务，因其也是被继承人生前财产的组成部分，死后应当一并列人遗产的范围。

根据《继承法》的规定，遗产包括以下各项财产：第 一，公民的收入。包括工资、奖金、存款及利息，以及其他从事合法经营、合法劳动的收人、报酬、接受赠与或继承所得的财产。第二，公民的房屋、储蓄和生活用 品。公民的房屋包括有所有权的自住房、出租房以及营业用房。生活用品包括家具、家电、交通工具、娱乐学习用品以及衣物首饰等。第三，公民的林木、牲畜和家 禽。林木指公民房前屋后自己种植的树木、果树或竹林等等。牲畜是指公民自己饲养的牛、马、猪、羊等；家禽是指公民自己喂养的鸡、鸭、鹅等。第四，公民的文 物、图书资料。公民收藏的图书、文物，包括书画、古玩、艺术品等其他收藏品，是公民财产的组成部分，其中属于国家规定的特别珍贵的文物，或者图书资料中涉 及国家重要机密的，按照国家有关法律办理外，其余收藏都应列入遗产。第五，法律允许公民0有的生产资料，有交通工具、农用工具、各种机械设备、电子设备， 及境外人士投资我国内地所拥有的各类生产资料。第六，公民的著作权、专利权中的财产权利，在权利存续期限内权利人死亡的)其继承义可以继承其剩余期限内的 财产权利。第七，公民的其他合法财产主要包括各种证券、票据等有价证券以及以财产为履行标的的债权。