1、我国法律和行政法规对改变房屋用途设有强制性规定。

首先，根据我国“房地合一”和“房随地走”的基本政策，建筑物及其他附属设施的使用功能决定于所附着土地的用途，《物权法》第140条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条明确规定土地用途的改变应经有关行政主管部门批准。其次，房屋用途的改变涉及建筑物使用目的的根本改变，属于关系业主利益的重大事项。[2]因此《物权法》第77条规定业主将住宅改为商用的，应当遵守法律、法规、管理规约以及征得有利害关系的业主同意。

2、我国法律和行政法规对房屋用途改变的强制性规定属效力性规范。

民法理论认为，违反强制性规定的法律行为并不一定为无效，应将强制性规定区分为禁止性规范和效力性规范。如果法律并不否认法律行为的内容和结果，只是对法律行为的外部条件有所要求，则为禁止性规范，例如要求租赁合同应当办理登记备案的规定就属于禁止性规范，但未办理备案并不影响合同效力;如果法律上禁止法律行为本身和其内容的实现，则为效力性规范，例如不得买卖毒品的规定，违反此规定必然导致合同无效。就未经主管机关批准的房屋用途改变问题而言，首先，如果将其作为禁止性规范，则房屋所有人的行为仅能依靠主管机关的处理或处罚加以纠正，如果在合同效力上不加以否认，就会导致房屋所有人逃避应补交的国家土地使用权的出让金，影响土地分类管理、城市规划和相邻房屋权利人的利益，损害利害关系人的权益，同时也是对其他守规经营者的不正当竞争。其次，由于不同用途的房屋在消防、水电等方面的设计布局及程度均有不同，如果擅自改变房屋用途而没有办理配套的设施变更，则容易影响房屋的正常使用，甚至危及人身安全，损害社会公共利益。因此，可以推定，擅自改变房屋使用功能用于出租的行为是法律所不欲的，我国法律和行政法规对房屋用途改变的强制性规定应属效力往规范，当事人违反此强制性规定即导致租赁合同无效。

改变房屋用途的处理方式

出租人未办理变更手续，擅目改变房屋用途出租;

①租赁合同无效

②如果出租人在合同签订的时候对承租人隐瞒真实情况，那么出租人承担主要赔偿责任

出租人与承租入约定改变房屋用途而签订出租合同

①一审开庭前，改变用途获得相关部门审批，那么租赁合同有效

②在一审开庭前未获主管部门批准的，则由对改变使用功能负有报批义务的当事人对合同无效承担主要责任

承租人在对租赁房屋适用过程种自行改变房屋用途

不影响合同效力，出租人可以根据合同请求承租人承担违约责任

将住宅小区的房屋附属设施如架空层、消防通道等出租用于商业目的

合同确定无效，损失各自承担。

沙登峰 律师