基本案情

2021年4月，林女士与钦州某置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买了一套总价49万余元的商品房。合同补充条款对办理不动产权证书有明确约定：开发商应在房屋交付后730日内，将办理产权登记所需由其提供的资料报产权登记机关备案。只要完成此备案，即视为开发商履行了办证义务，后续证书的最终出具时间以登记机构审批为准，开发商不因此承担延迟责任。同时约定，若因开发商原因导致买方未能在约定期限内取得证书，开发商需按已付房款每年1%的标准支付违约金。
合同约定的交房日期是2022年12月30日前，但实际交房日期为2023年5月1日。2025年3月4日，产权登记机关核准并生成了涉案房屋的不动产权证书。2025年8月，林女士从开发商处领取了该证书。

林女士认为，自己直到2025年8月才拿到房产证，开发商构成严重违约，遂于2025年7月诉至法院，要求开发商支付逾期办证违约金2800余元。她主张，合同中对办证有“730天内”的期限，自己理解的“取得证书”就是拿到纸质证书，开发商的行为明显超期。

开发商则辩称，其已于2025年3月4日前完成资料报备，从实际交房日（2023年5月1日）至完成备案日（2025年3月4日）经计算共计673天，并未超出合同约定的730天期限，因此不构成违约。此外，开发商还指出，林女士采用按揭贷款方式购房，按合同约定及银行惯例，不动产权证书原件需抵押在银行，直至贷款还清；且林女士曾延迟缴纳办证工本费，一定程度上也影响了流程。

法院审理

钦北区人民法院经审理认为，本案的争议焦点在于被告开发商是否存在逾期办证的违约行为。

法院指出，依法成立的合同对双方均有法律约束力。本案中，双方合同条款对办证期限和开发商义务的界定非常明确：开发商在交房后730天内，完成办理产权证所需自身资料的提交和备案工作。条款明确将“完成资料备案”视为开发商履行了办证义务，而将后续登记机关审核、制证、发证的时间排除在开发商的违约责任期间之外。这属于双方的特殊约定，符合相关司法解释。

经查，涉案房屋于2025年3月4日经产权登记机关核准登簿，这足以证明开发商在该日期前已履行了资料报备义务。从2023年5月2日（交房次日）起算，至2025年3月4日，共计673天，未超过合同约定的730天期限。因此，开发商未构成违约。

关于林女士所称的“拿到产权证”时间晚，法院指出，这与合同约定的开发商核心义务履行完毕的节点（完成备案）并非同一概念。从完成备案到购房人最终领证，中间可能包括登记机构审核、制证以及如本案涉及的从贷款银行取回证书等环节，这些时间在合同明确约定下，不归责于开发商。

此外，林女士主张合同另有其他办证期限约定，但未能向法庭提供相应证据，应自行承担举证不能的不利后果。

综上，法院认定被告开发商不存在逾期办证的违约行为，一审判决驳回了原告林女士的全部诉讼请求。

法官说法

“逾期”与否，合同约定是首要标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，因出卖人原因，买受人在约定期限届满未能取得权属证书的，出卖人应担责。本案的关键在于对“约定期限”和“取得”的理解。合同中明确将“730天”界定为开发商履行主要办证义务（提交备案资料）的期限，而非买方最终“拿到”纸质证书的期限。只要开发商在此期限内完成了合同定义的义务，即不构成“逾期”。

办证是双方义务，买方也需积极作为。办理不动产权证书并非开发商的单方义务。买受人负有及时缴纳契税、专项维修资金、提供个人资料、支付证照工本费等义务。如因买受人未及时履行上述义务导致办证延迟，损失需自行承担。本案中，买方曾延迟缴纳工本费，虽未直接影响本案违约认定，但提示了购房者自身义务的重要性。

“交房日期”是计算起点的关键。办证期限的起算点是“房屋交付使用之日”，即实际交房日，而非合同签订日或合同约定的计划交房日。本案即以双方确认的2023年5月1日实际交房日为起算点。

法官提醒

购房者购房时应审慎选择口碑好、实力强的开发商，仔细审查购房合同条款，尤其要关注办证期限、起算点、双方权利义务及违约责任等核心内容，避免因合同约定不明引发纠纷。

收房后要及时关注办证进度，按开发商或登记机关要求提交完整资料、缴纳相关税费，积极配合办证流程。若发现办证可能逾期，应及时与开发商沟通并保留书面沟通记录、催告函等证据，以便后续维权。

对于房地产开发企业，应严格按照合同约定和法律规定履行办证协助义务，及时向产权登记机关提交所需资料，主动向购房者告知办证进度及所需配合事项，避免因自身懈怠或资料缺失导致办证逾期。若因第三方原因或政策调整可能影响办证期限，应及时向购房者说明情况并提供相应证明，积极协商解决方案，保障购房者的合法权益。