【案情回放】

2013年2月5日，辛某与刘某签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘某将位于北京市朝阳区曙光西里的一套房屋出售给辛某，成交价格833万元。因该房有抵押贷款，双方约定刘某应于2013年2月30日前向银行提前清偿贷款，并在取得结清证明后的十个工作日内申请办理抵押权注销手续。

此后，辛某按照约定支付了部分购房款，但刘某始终未办理该房的抵押登记注销手续。无奈之下，辛某将刘某诉至法院，要求刘某继续履行合同，办理房屋的抵押登记注销手续，协助办理过户，并支付违约金。刘某则辩称虽然房屋登记在自己名下，但房屋的实际产权人是黄某，其只是代办相关手续，不同意继续履行。审理过程中发现，因刘某欠债不还，其房产已被多家法院轮候查封。

法院经审理认为，辛某在签订购房合同时已明知涉案房屋存在抵押，后涉案房屋又先后被法院轮候查封。至今，涉案房屋仍处于被抵押和查封状态，此情形即属于法律上或者事实上不能履行的情况。经法院多次释明，辛某坚持要求继续履行，故其基于继续履行所提出的解押、过户等请求法院均无法支持。但刘某的行为已构成根本违约，辛某可基于合同无法实际履行要求对方承担违约责任。

【法官说法】

二手房交易过程同时也伴随着各式交易风险。事先提前预防和事后正确维权都很重要。结合本案中辛某的遭遇，可以总结出如下三点经验：

一、在房产被查封的情况下，房屋买卖合同无法继续履行。

《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”非金钱债务，是指除了金钱作为标的的债务以外的债务。本案中，辛某要求解抵押、过户即属于非金钱债务。涉案房屋被查封即属于法律上或者事实上不能履行的情形。因而，在此种情况下，辛某要求继续履行的要求只会被法院判决驳回。除非买房人代为清偿卖房人的相关债务，让法律上或者事实上不能履行的情形消灭，否则合同是无法继续履行的。

二、在合同无法继续履行的情况下，买房人应正确维权。

显而易见，本案中房产被查封无法过户是卖房人造成的，故卖房人依法应承担赔偿损失等违约责任。因而，买房人可以要求解除房屋买卖合同，退还购房款及由卖房人承担违约责任，而不宜一味坚持要求继续履行合同。

三、避免买到被查封房产，房源核验、交易周期是关键。

首先，进行必要的房源核验，避免买到已经被查封或者权属存在瑕疵的房产。其次，订立合同过程中，有关过户、交房等时间的约定不宜过长，应有意识的缩短交易周期，尽快完成过户、交房，避免如本案中出现的，在交易过程中房产被查封无法过户的情况。这样也可以避免房价波动导致卖方抬价等情况出现。