“如果开发商在没有预售许可证的情况下与业主签订了协议，那么就属于违规销售行为，业主可以向当地住建部门反映，维护自身权益。”
　　这两天，本报再次接到石市新华区橡嵘湾小区贷款购房者打来的电话称，“最近开发商让我们交贷款手续，却提出三个条件让三选一：每平方米加1000元，或交精装修费1600元/平方米，或20万元买个地下车位，我们不同意，这两天有业主陆续收到《律师函》，让到开发商处办理退房协议。”记者调查发现，像这位购房者一样，许多市民在购房时会遭遇延期交房、房产证“难产”等。如何规避购房风险？看消协专家、知名律师怎么说。
　　读者：购房办贷款遭遇强制消费
　　本报曾关注过新华区橡嵘湾小区延期交房的事。近日一波未平一波又起，“我们去开发商处办贷款手续时，遭遇了‘三选一’的附加条件——或每平方米加1000元，或每平方米交1600元的精装修费，或20万元买个车位，这不是强制消费吗？”他们对开发商此举产生质疑。
　　位于红星街与赵佗路交叉口的橡嵘湾小区规划建有5栋高层楼，截至目前，4栋住宅楼已封顶，却长期处于停工状态。“停了一两年，这也是我们最担心的。一味同意开发商的‘要求’，可能换来的是空头支票。”6月7日，小区购房者素素（化名）告诉记者，她于2013年购买了该小区一套期房，当时与开发商签订了一份《商品房认购协议》，协议约定，2015年12月交房。如今房子没交，还遇到了开发商的种种“附加条件”。
　　今年二三月份，开发商先是通过电话、短信等方式让购房者继续交钱，“包括每平方米1600元的精装费和补交房屋面积差价，差价按原房价支付。短信上说，如果没在约定之日前交钱，后果自行承担。”素素说，对于开发商的这种“变相涨价”要求，多数业主都难以接受，经媒体关注后，开发商的说法变成了“自主选择”。
　　可一波未平一波又起。前不久，一些购房者又陆续接到开发商的电话，要求尽快递交办理贷款所需的手续，“我到售楼部交手续时，对方说想要办贷款，就要三选一：每平方米加价1000元、每平方米交1600元的精装修费或20万元购买一个地下车位。我没同意，但担心将来与开发商换签正式合同时对方给我‘设卡’。”
　　素素的这一担心也是小区其他贷款购房者的心声。业主王脉（化名）说，购房时该楼盘五证不全，截至目前，已办理了四证，却尚未取得预售许可证，“我们询问了相关部门，答复是小区2018年6月30日交房”。王脉的这一说法，记者6月7日从政府相关官网上得到了证实。
　　开发商：“三选一”不是强制性的
　　就贷款遇“捆绑”，小区业主群里也是议论纷纷。还有一些业主说，他们还收到了来自省会一家律师事务所的《律师函》，要求他们解除与开发商的《商品房认购协议》。“收到短信的业主有些可能是限购令的缘故，可有些符合购房条件也被劝退，这合理吗？”
　　采访时，有业主说，他们向相关部门反映过遭遇贷款遇“捆绑”的事情，相关部门在官网上给予的答复是“橡嵘湾小区不交房的原因是之前手续一直没有办理齐全，反映人反映的三选一问题，开发商称并没有要求业主必须选择，不是强制性的。”
　　6月7日，记者也在相关官网上看到这一答复。业主王脉说，对于有些符合购房条件确也收到退房《律师函》一事，开发商并未给出合理解释。
　　当天，记者就此事多次拨打购房者提供的售楼部电话，均无人接听。随后，记者试图联系地产方一位崔姓负责人，有业主说这位崔先生一直负责沟通协调此事。然而，崔先生的电话始终无人接听。
　　消协专家解析相关购房交易行为
　　河北省消费者协会投诉与法律事务部副主任、石家庄仲裁委员会仲裁员廉莙认为，依据规定，未取得商品房预售许可证的房地产开发企业，不得以“内部认购”“内部认订”“内部登记”等名目发布广告。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的规定，即“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”所以，如果该房地产公司已经取得商品房预售许可证，该内部认购协议书应认定为有效。如果双方所签订协议书中已经明确约定了房屋价款、交房日期、违约责任等内容，应当认定为商品房买卖合同。
　　事实上，对于该小区已经按约交纳全款、首付款或通过贷款方式购买房屋的产权人来说，房地产公司应按约定并于2015年交付房屋，现其未如约交付，已经构成合同违约；现又提出所谓的“三选一”的政策，严重侵害了消费者享有的知情权、公平交易权和自主选择权，消费者有权拒绝此种强制交易行为。特别值得注意的是，如果开发商至今没有取得预售许可证，则内部认购合同以及开发商要求购房者签订的所谓正式合同均是无效的；关于逾期交房违约责任的约定，对双方没有约束力，因此造成的损失按照双方过错分担，建议双方协商处理或通过向有关行政管理部门进行申诉举报或向法院提起诉讼的方式，依法维护自身合法权益。
　　签了协议开发商又要涨价
　　家住藁城区的刘先生去年在理想城买了一套房子，当时以每平方米4000元的价格签订了协议。目前楼盘主体已经基本竣工。但是前不久，刘先生突然接到售楼人员的电话称，房价要在原来的基础上，每平方米再增加1950元。
　　“签了协议怎么还能随意涨价呢？”刘先生说，对方并没有具体说出涨价理由。不少业主在接到这个电话之后，也向当地主管部门进行了投诉。刘先生说，现在正在等有关部门的答复。
　　6月7日下午，记者联系到了该楼盘售楼处的一名销售人员。对方称此事主管部门已经介入，至于为何涨价，他并不清楚。
　　河北诚基律师事务所王润奇律师认为，如果开发商在没有预售许可证的情况下与业主签订了协议，那么就属于违规销售行为，业主可以向当地住建部门反映，维护自身权益。如果开发商在有预售许可证的情况下签了协议，那么开发商一方涨价的行为属于违约，业主可以向住建部门反映，或通过法律途径解决。
　　交房10年拿不到房产证
　　桥西区君晓家园业主刘艺（化名）致电本报反映，该小区在2007年交房，至今已经10年了，可业主们依然没有拿到房产证。
　　刘艺称，2006年她通过售楼部购买了该小区一套商品房，当时对方宣称五证齐全。在与开发商签订的房屋买卖合同中约定，将会在房屋交付使用后一年半内办理房产证，如逾期则赔偿违约金。
　　2007年，开发商通知业主交房，按照开发商的要求，刘艺缴纳了契税、维修资金等费用，“当时如果不缴纳这些费用，开发商就不给钥匙。”她说。可住进来之后，过了许久房产证都迟迟没有动静。“业主们也找过开发商多次，听说是因为手续不全导致房产证办不下来。”
　　刘艺说，小区有30多栋住宅楼，有团购房和散户房，都没有领到房产证。
　　6月7日，记者从石家庄市不动产登记中心了解到，倘若十余年该小区都没有房产证，很有可能是开发商并未提交申请。记者欲联系该小区开发商，无果。随后，记者从辖区街道办事处了解到，目前街道及区相关部门已经介入协调。
　　河北俱时律师事务所宋毅律师表示，业主购买商品房后，在提交了办理房产证的相关手续后，开发商有义务为业主代办房产证。如逾期未办理，业主可通过法律途径，强制要求开发商办理房产证并赔偿。
武汉房产律师 咨询电话：13207161718

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