为期两天的全国高考正式开始，处在冲刺阶段的各家房企也将迎来全新的2018“半年考”。为了能拿到一张更亮丽的成绩单，多家房企开始冲刺半年业绩。加大推盘力度、降低负债率、增加土地储备……在调控常态化的市场中，房企多管齐下，进入“临战状态”，力求为全年任务完成打好基础。
　　冲业绩 二三梯队销售额看涨
　　作为上市房企重要的指标之一，销售额成为各家企业比拼的重中之重。
　　“抢跑”、上半年发力成为房企常规操作。克而瑞机构的数据显示，2018年1-5月，TOP100房企总体销售规模达到了3.47万亿元，同比增长33.5%。
　　伴随着销售规模大幅上涨，200强房企各梯队销售金额入榜门槛较去年同期均有所提升。
　　TOP50房企门槛提升幅度最大，较2017年同期增长58.3%，TOP3、TOP30房企门槛同比增长31.4%、38.8%。
　　对此，中房研协相关负责人在接受记者采访时表示，自2016年“9.30”以来，超过55个城市发布了各种相关房地产调控政策，房地产调控已成基本常态。随着调控政策不断升级后，市场将进入新一轮调整期，标杆房企依托自身品牌、产品、资源整合等优势，通过高周转项目和全国化布局的深化将实现逆势扩张，达到规模新高度。
　　5月单月，TOP100房企销售环比增长17.7%，业绩超百亿的房企达到24家，绿城、滨江、龙光等二三梯队房企表现较为突出。
　　与此同时，13家房企单月销售金额同比增长超过50%。融信、雅居乐、阳光城、龙光等企业销售金额同比超100%。
　　前五月完成度较高的情况下，6月房企继续加大推货量。
　　据中国指数研究院监测，5—6月，华北大区重点城市北京、天津、青岛三个城市累计开盘46个，共推出9478套，推出套数较上月增加31%。
　　“这主要是因为本月部分二、三线城市严控预售证和备案的政策明显放松，大量新开盘项目批量入市。”易居研究院智库中心研究总监严跃进称，部分房企把三线城市目标由“去库存”转变为“提高盈利”，在销售速度不下滑的情况下，业绩可能上升，但未来增速会放缓。
　　降杠杆 多渠道融资
　　进入2018年以来，房地产企业融资进入监管最严厉时期，房企通过多渠道融资，盘活资产，降低融资成本。
　　尤其是对于上市房企来说，降低负债、提升利润率，让报表更加“安全”，也成为重要任务。
　　恒大集团就提出，到2018年末资产负债率从71.1%下降到60%左右。
　　融创中国董事局主席孙宏斌在业绩会上也表示，“今年我们定的目标就是降负债率去杠杆，让公司安全。”
　　此种情形迫使房企开始加速回款，如近来有大型房企开始通过降价来进行加速回款。
　　然而，上市房企销售回款并不理想。长江证券研报指出，2018年一季度，上市房企销售回款与借款收到的现金增速持续下滑，增速分别下降至约14.0%和4.8%。
　　在回款乏力、资金吃紧的背景下，房企近期密集海外发债“解渴”。Wind 数据显示，截至2018年5月22日，2018年以来内地房企已公告计划发行的海外债券达61只，发行总额超过240亿美元，比去年同期大幅度上升105%左右。
　　增土储 一二线城市宅地走俏
　　半年业绩通常为全年业绩定调定性。在销售、融资获得现金流后，部分房企不断加大土地储备规模，调整土地储备结构，确保未来可售货源充足。
　　公开数据显示，2018年1-5月，碧桂园以645亿元拿地总额重夺拿地榜榜首，拿地金额高企，势头猛进。万科以496亿元拿地总额跃居第二；保利以453亿元稳居第三位，土地市场发力显著。龙头房企获取土地资源优势相对稳定，继续保持领先地位。
　　今年前5月，拿地总额前10位房企拿地总金额达到3696亿元，同比平均增长率为40.7%，依旧保持较高拿地水平，品牌房企资源集聚效应日益加强，强者恒强态势凸显。
　　从城市排行榜来看，一二线城市仍为房企投资拿地的重心，三四线重点城市持续火热。
　　中经联盟秘书长陈云峰表示：“二线城市‘抢人’背后不仅关乎宏观层面，这是一场浪潮。是中国城市人群已经出现了迁移意向。”可以说，这样的背景之下，房企进入二线城市也是市场的必然选择。
　　“对于房企而言，寻找市场机会的关键在于从经济发展前景、人口流动趋势和房地产调控的严厉程度这三方面寻求最佳平衡点，随着中国城市群经济圈的形成，众多二线城市成为相互联动的区域经济共同体，部分城市补上短板，在产业协同中取得领先优势的同时，也成为人口的流入地。”思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅就表示，今年的“人才大战”加速精英人群的流入，奠定了楼市需求走热的基础。“而2016年‘9·30’开始的新一轮紧缩调控，主要针对投资需求旺盛的一线城市，部分热点的二线城市虽然也触发楼市调控，但相比一线城市力度明显偏轻，为楼市保留了一线生机，由此引来房企的重仓投资。”
　　本报记者 崔陆鹏 陈静思
武汉房产律师 咨询电话：13207161718

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