经济观察报 记者 任航
　　民宿房客身份核实一直是痛点
　　一
　　刚从香港过来的Fiona和男友，7月12日，被警察带到了北京市安定门派出所。
　　此前的一天，房东冯凡发微信告诉Fiona，第二天上午10点，会有警察例行检查，到房子里拍照，不用在意。上午10点钟，冯凡收到了Fiona的微信“我们现在在police　station。”
　　Fiona生活在香港，一个月前在Airbnb（爱彼迎）上订了北京北下洼子8号院的一间房，打算在北京度过一个10天的假期。没想到才入住了一晚，就经历了这场风波。房东冯凡急忙赶到派出所，把Fiona“换了”出来，Fiona回到民宿里继续她的假期，而冯凡却在派出所里待了30个小时。
　　这位房东只有21岁，还在读大三，今年4月份经朋友介绍来到了一家叫美居的创业公司实习，这是一家3月份刚注册成立的科技公司，在北京租下了15套房源，经营民宿短租。确切地说，冯凡的身份应该是“二房东”。随着民宿短租行业在中国的发展，美居是众多入局者之一。
　　这样的民宿短租也被叫做共享住宿，中商产业研究院预测，2018年我国共享住宿市场规模将接近170亿元。冯凡所在的公司则采取了一种租入一定数量的房源，再小规模化运营，短租给别人的方式。这种模式运作的创业公司都偏小，美居算是大的，不仅在Airbnb、途家、小猪短租平台上有大量类似房源，像城宿、路客这类次一级平台上，也聚集着大量的“二房东”身份的创业公司。
　　在上海众华律师事务所高级合伙人甘国龙看来，这种属于宾馆性质，不能叫共享。宾馆类需公安机关特别审批，但短租的民宿大多是居住房，不能用于营业，因此无法申请营业执照。
　　这导致了美居尽管拥有这15套房源三年的使用权，却并没有合法的经营者身份。根据《北京市居住小区物业管理办法》的规定，房地产产权人或使用人擅自改变房屋用途，物业管理企业应当劝阻、制止并向有关行政管理机关报告。而目前城市短租民宿，大多是由住房改造，实际上改变了房屋的用途，由自用变为商用，不具备商业经营的资质。
　　冯凡的遭遇并非孤例，记者网上查到不下10起民宿短租被罚的公开案件，地区涉及上海、杭州、浙江、福州和北京，惩处力度从罚款到拘留15天不等。
　　二
　　冯凡从北京市安定门派出所一扇灰色铁门中径直走出来，没有回头看等待室里的朋友，直接走到路上，蹲下来哭出了声。冯凡坐在回住处的车上，把手机开机，微信消息提醒的红色圆圈里，显示数字是361。车开过两个十字路口后，冯凡开始看这些消息，然后一一回复。告诉房客入住信息，联系保洁人员打扫，处理着平时工作时该做的事。回复完所有人，她唯独没有回复自己的母亲，因为不敢让家里知道自己进派出所这件事。
　　这是冯凡第二次因公司的事进派出所，理由同第一次如出一辙，民宿被邻居举报了。派出所的人对冯凡的朋友说，“这是不合法的。”
　　达晓律师事务所林蔚律师称，我国住宿行业需取得经营许可证才可依法营业。而现实情况是，大部分民宿受房屋规模、建筑结构等限制，难以达到住宿业相关法律要求，从而长期处于无证经营状态。小区住宅如需从事商业活动，首先需到规划局和房管局申请“住改非”，然后征求其他业主签字同意后，才能申请办理营业执照，接下来还需办理特种行业许可证，依法纳税。
　　林蔚律师认为，一些民宿无营业执照，没有纳税、消防审批，存在一定消防隐患，工商、税务、消防、公安部门应当依法管理。但他建议执法部门先行告知，要求民宿经营者应先行整改，同时给予经营者整改提供便利。
　　三
　　那天，在派出所外等待冯凡到凌晨两点的，还有冯凡的老板、美居创始人刘男。民宿短租到底合不合法？房东屡屡被拘，在线短租平台该承担哪些责任？国家又如何监管这个新经济业态？——这些疑问在刘男的脑子里盘旋。
　　今年刚满30岁的刘男曾任职于国内某互联网巨头，从事AI工作。离职后，他成立了这家公司。
　　刘男租下了北京的15套房源作为起步，先在airbnb、途家、小猪短租上运营，慢慢扩大规模后再实现自己的平台化。这15套房源全由大三学生冯凡出面运营，7月份，这几套房源入住率几乎达到了100%。冯凡告诉记者，民宿管理从房客交易到保洁、维修全部线上进行，来北京前她微信里只有100多个人，现在是523个人。
　　尽管Airbnb和途家用各种方式避免房主和房客私下交易，但在冯凡眼里，入住的整个过程中，微信联系是最方便的，但私下交易意味着避开了平台的监管，更加无法确定实际入住人是谁。不同于酒店，民宿房客身份核实一直是痛点，存在一定法律风险。甘国龙认为，民宿短租通过平台进行交易，无法确认实际入住人，而酒店有一套完整的系统，可以落实到个人和房间。这导致民宿一旦出事，会无法落实到责任主体。
　　技术出身的刘男想，“如在门锁中加入人脸识别，就解决了身份验证问题。”目前，这一方式还停留在纸上。在甘国龙眼里，未来技术发展可解决一部分民宿现存问题，但邻里关系等困扰是技术无法解决的。酒店中所有人都是旅客，在短租民宿中，频繁更换的住客却会打乱周围常住居民的生活习惯，对邻居关系造成影响。
　　记者通过朋友的Airbnb账号，订了一家护国寺附近民宿，高德地图里输入对方提供地址“德胜门内大街211号”，定位选项只有一个“公共厕所”。这间欧式loft，隐藏在一片破旧红砖房中间，预定一晚最终要付608元。入住前，房东不断叮嘱记者，“如邻居问起，就说是住朋友家。”
　　输入密码走进去，一股油漆味扑面而来，房东称房间是6月初刚装修的。整个房间的所有门窗都在房间南面，全部打开，也无法实现有效通风。在门口炒菜的邻居告诉记者，这间房子上个月刚装修完，之后两天就开始住人了。
　　冯凡的房子也有类似问题，她们采取通风半月加摆放绿植方式吸收有害气体。而德胜门内大街这套房屋中，没有一株真的绿植。装修材料中的甲醛等有害气体需一定时间才可散去，但对于民宿主来说，“时间就是金钱”。
　　记者预定的另一家民宿，位于天坛附近一个开放式小区里，房间没有任何安保和门禁系统，密码锁房门也无法从屋内反锁。
　　四
　　尽管公司成立之初就获1000万元融资，刘男却等不及市场完善了。刘男和几位股东近日决定，将公司转型做游戏，在他们看来，民宿短时间内挣不到钱，房源租金和维护也需源源不断往里砸钱。
　　按国家信息中心分享经济研究中心预测，到2020年，我国共享住宿市场交易规模达500亿元，共享房源将超600万套，房客数将超1亿人。
　　不同于刘男的黯然离场，大量入局者坚持在跑道上。《中国共享住宿发展报告2018》显示，去年我国共享住宿市场交易规模约145亿元，融资约5.4亿美元，形成Airbnb（爱彼迎）、小猪、途家等一批头部企业。
　　airbnb是一家美国公司，于2008年成立，最近一轮融资估值达310亿美元。途家打通携程、艺龙、去哪儿、蚂蚁短租、58赶集等8个平台房源，小猪短租则打通阿里巴巴旗下旅行品牌飞猪的流量入口，美团也于去年4月上线了自己的民宿共享平台榛果民宿。
　　2015年成立的路客，至今获得顺为资本、洪泰基金、真格基金等累计2亿元左右融资。创业平台城宿，至今获得Airbnb、腾讯等累计超5000万融资。至此，腾讯、阿里巴巴、美团、携程等互联网巨头都已进入该领域。
　　像城宿、路客这类巨头投资的创业企业，依靠Airbnb（爱彼迎）、小猪、途家等平台导流，但有的企业通过自有平台、小程序等，成为次一级平台；而美居这类小创业公司在全国成千上万。
　　在途家看来，短租民宿属于非标准产品，现阶段很多民宿缺少酒店成熟的规范流程、卫生以及入住体验都是用户新投诉的热点。而在airbnb相关负责人看来，住宿共享经济处于早期阶段。面对法律问题，需要一段适应期。而房源不合法、房东被拘留等诸多问题，airbnb相关负责人并未正面回应记者。
　　林蔚称，平台应加强对房屋出租情况的审查与核实。比如，核实房屋的地址、结构、环境等，审查房屋的消防、安全等信息，对符合法规和出租资质的短租房经营行为做好登记备案，并向公安等相关部门报备，把好市场关口，才能确保短租房经营的有序和安全。如房东身份不合法，短租平台就没尽到合理审查核实义务。
　　“平台既撮合交易，还有广告位（不同的展示位置价格不同）展示，同时提供支付、发票等等系列服务，并不简单是信息中介，而是深度参与住宿服务。正在制定的电子商务法对平台商就提出了审核义务及责任承担。”林蔚对记者说。
　　在日本，长期处灰色地带的民宿业被终结，今年6月15日，日本开始实施民宿新法，新法规定经营者必须正式通过申请，领取民宿营业执照，制作住房名册，如业主没有同住，必须经第三方经营公司管理。同时，一年营业不超180天。
　　在途家相关负责人看来，中国政府对共享经济持鼓励看好态度，未来相关立法肯定推进落实并加以规范。
　　北京工商大学教授、经济研究中心执行主任周清杰认为，共享住宿最初是居民与居民间交换，现在借助互联网实现平台化，居民通过该方式实现盈利，变成经营主体。但经营需要牌照，这是法律空白，也是法律需根据市场做出更新的地方。
　　一些地方性法规曾对短租现象提出解决尝试。《广东省租赁房屋治安管理规定》于2012年制定，规定了出租人通过人员信息采集系统等，必须履行对相关部门的登记备案义务。但目前，国内并未有专门法律规范短租。林蔚认为“民宿短租很多问题，正是由于法律的滞后性。”
　　去年7月，八部委出台的《关于促进分享经济发展的指导性意见》指出，分享经济发展面临诸多问题和挑战，要推进简政放权、放管结合、优化服务改革，按照“鼓励创新、包容审慎”原则，发展与监管并重。
　　在林蔚眼里，国家或者部委层面要有上位法、各地因地制宜制定符合当地又不违反上位法的地方性法规，区别城市、乡村和景区的管理。同时兼顾适当放宽的准入门槛和保证公共及居住者安全。
　　（文中美居、冯凡、刘男均为化名）
武汉房产律师 咨询电话：13207161718

上一篇文章： 新一轮调控组合拳剑指炒房 多地对企业个人购房再设限

下一篇文章： 北京新版租房合同征求意见 拟规定租期内不得单方提高租金