业主收房时应注意哪些问题？-武汉房产律师-武汉最专业房地产律师

一、发展商通知业主收楼的时候，不能够向业主出示《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》或者其他法定的单项验收合格证明。

我们先来看开发商提供的楼盘的标准应该是什么样的。换句话说，交楼的标准是什么。交楼的标准由两方面决定：法定标准和约定标准。首先是法定标准，这个是最低标准。法定标准的第一项，根据法律法规的相关规定，开发商必须提供《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，通常叫《竣工验收备案表》；《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》对此均有相关规定。国务院1998年7月20日颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第十六条规定：“房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目质量承担责任。”第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”所以，开发商应该向业主出示这个《竣工验收备案表》，它很重要。《竣工验收备案表》是最关键的收楼文件之一，是因为它是建设行政主管部门出具的须取得质量、消防、规划、人防、环保、燃气、室内环境、电梯等24项验收合格文件后的备案证明，是办理房产证的必备文件，是房屋整体合格的必要的法律保障。

法定标准的第二项，开发商应该完成消防、规划等法定的单项验收工作；我们业主在收楼的时候，可以要求开发商出示《建设工程规划验收合格证》、《消防工程验收合格证》、《人防工程验收合格证》等文件的原件。

既然是法定标准，开发商交付的楼盘就不能低于这个标准，也就是说即便是《商品房买卖合同》中约定的收楼标准比这个标准低，开发商在交楼的时候，仍然要按照这个法定的标准去做，使自己的楼盘达到这样的标准，而不能按照合同约定的标准。“合同约定优先、尊重意思自治”等原则都是在不违反法律规定的前提下实行的，《商品房买卖合同》中约定的收楼标准低于国家的法定标准，那么这个约定就是违法的，无效的，完全可以不管它。

所以，在收楼时一定要求发展商出示《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《建筑工程竣工验收备案表》（简称“二书一表”）以及其他各种相关验收表格，如果开发商拒绝出示，业主应该拒绝收楼，立即聘请律师和开发商交涉，甚至诉诸法律，依法维护自己的合法权益，要求开发商承担逾期交楼的违约责任。

二、交楼的时候，与业主有切身利益的问题没有解决——例如没有解决永久性水电的问题。

这可以算做法定标准的第三项，开发商完成永久水、电、市政及煤气、通信、通邮等生活必需的基础设施项目建设后，方可将房屋交付业主使用。

临水临电不仅让业主的生活受到影响，而且一旦开发商“销声匿迹”，临时性水电要转成民用水电，业主还要背负一笔额外的大数额费用。此外，临时性水电问题还有可能影响到楼盘的投资等潜在价值，不仅不能以理想的价格出租，还会导致降低转手价值，实质上是从另一个层面上再次损害了业主的利益。

除了国家法律规定以外，广州市建委穗建开[2004]319号《关于取消商品住宅建设项目竣工综合验收的通知》明确规定：（各房屋开发公司）完成永久水、电、市政及煤气、通信、通邮等生活必需的基础设施项目建设后，方可将房屋交付业主使用。

临水临电拒收楼，完全有据可依。遇有自己的楼盘临水临电，千万不要轻率收楼，而是应该依法维护自己的合法权益，要求开发商承担逾期交楼的违约责任。

三、收楼时发现小区规划设计变更、商品房室内设计变更。

开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，开发企业不得擅自变更规划、设计。如果是因经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，而导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向发生变化，或出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知消费者。消费者收房时，应核对房子的规划、设计是否变更，开发商是否在规定时限内履行通知义务。否则，开发商就应该承担一定的法律责任。

遇到这个情况，建议业主按照合同约定与开发商交涉，也可以通过集体投诉方式解决，还可以就规划的变更（如绿地、会所的减少，楼层的增加，配套设施的改变等）对规划部门提起行政复议或行政诉讼。

四、货不对板，装修有明显质量问题，装修的标准远远低于业主和开发商签订的合同附件中所约定的标准，和样板房的装修标准相比更是大相径庭。

遇到这种情况，购房者当然有权拒收楼，并要求发展商按合同约定的标准重修、维修房屋，如更换地板、更换同一品牌的装修材料等，直至发展商提供符合合同标准的房屋才收楼。根据《合同法》规定，开发商有责任对房屋的瑕疵提供担保责任，修补房屋使其恢复正常的使用功能。广大业主可以因此而主张相应索赔的权利，同时还可以要求发展商继续履行合同，将该房屋按照样板房的质量重新装修或赔偿相应的经济损失。

五、交楼时通知业主补交的一些费用，没有合同依据，这也是业主反应比较强烈的。

发展商收费要符合规定。按照物价局的相关规定，一次性缴交费用包括：水电费周转金，装修保证金（不装修无需此项），公共设施费用（在销售商品房合同未有明确配套而新增加的设施，可收取下列费用，已明确的配套项目不得重复收取）：公共防盗门费、有线电视初装费、管道煤气初装费。此外，以下费用规定不能收取：供水、供电一户一表费用、信报箱、通邮费、电话管线费、装修管理费等。

如果在合同已经作为交楼标准的项目，除非特别约定另行收费，否则业主无须再交纳费用，因为这些费用已经包括在单位房价中，开发商要求业主交纳是没有任何依据的。如果在收楼时没有其他问题，仅仅是这个问题，业主可以通过投诉或者诉讼的方式解决。

六、房屋的基础设施和配套设施远远没有达到入住的条件，还存在一系列的问题。

小区的景观绿化、基础设施和配套设施标准是否符合合同约定，该部分对楼盘品质、居住目的有很大影响。商品房买卖合同一般都约定基础设施、公共配套建筑、绿化标准等，也有的售楼广告对此用语明确具体，直接对消费者购房心理和价格的确认造成影响，也属要约，开发企业应当履行约定。

遇到这个情况，建议业主通过集体投诉方式解决，或者可以请律师代理和开发商交涉甚至诉讼。

七、本末倒置，要求业主先办理入住手续、交纳物业费等，然后才允许验房；

最为明智的做法是购房者在签合同时应将先验房再收楼作为附加条款写在合同里，不验房不收楼。如当初合同未有约定的，则可采取变通方法，在收楼文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样，验房时如出现什么情况，也可增加自我保护力度。

应该说，广大业主在收楼过程中可能遇到的问题是方方面面的，这里谈到的是比较常见的几个问题，当然难免会挂一漏万。最后需要提醒大家的是，由于广大业主大多是非房产、法律专业人士，在房产专业方面的知识比较匮乏，在收楼时最好能集体收楼（可能的情况下可聘请律师协助），这不但可以弥补单一主体知识的匮乏，更好、更有效地维权，还可以通过收楼为今后成立真正代表业主利益的业主委员会打下基础。

武汉房产律师 咨询电话：13207161718

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