根据2007年8月30日修订的《城市房地产管理法》第45条之规定，
 。商品房预售，应当符合以下条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取
 得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商
 品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，
 并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部
 门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有
 关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和士地管理部门登记备
 案。。但在司法实践中，通常不会就预售行为的上述合法性标准逐一进行审查
 并要求出卖人出示全部的相关证件，从证据角度看，司法机关一般仅审查出
 卖入是否具有房地产开发经营资质并取得商品房预售许可证明。国务院1998
年7月20日发布的《城市房地产开发经营管理条例》第24条明确列举了办
 理预售许可证的必备条件，其中就包括了《城市房地产管理法》第45条规定
 的前三个条件。2001年8月15日修订的《城市商品房预售管理办法》也对预
 售许可证所需的上述三个条件再次进行了肯定，这说明上述三个条件只是取
 得预售许可证的必要条件，对于房地产开发商来说，欲取得预售许可证必须
 履行上述三个条件产生的义务，而对于房地产行政管理部门来说，其必须对
 开发商是否具备上述三个条件进行审查。即对开发商申请商品房预售许可证
 进行实质性审查。可见，前三个条件直接属于行政审查的范畴，行政机关经
 实质审查后颁发的许可证，是开发商赖以对外从事民事行为的凭证。正是由
 于这个原因，法院只对预售许可证进行形式审查。此处值得注意的是，司法实
 务中将房地产开发经营资质的有无作为预售合同生效条件的做法，与《城市
 房地产管理法》的条文规定并不一致。
 鉴于当时国内房地产市场管理机制不健全、商品房交易行为不规范的现
 状，《商品房买卖司法解释》第2条允许出卖人对商品房预售合同的效力进行i
补正，并将其取得预售许可证明的期限放宽至起诉前而非签订合同时，实践
 中，为维护合同效力司法机关往往将补正时间再次延长至一审法庭辩论终结
 前，该做法的依据主要在于《最高人民法院（关于适用中华人民共和国合同
 法）若干问题的解释（一）》（以下简称《合同法解释（一）》）第9条之规
 定，即“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应
 当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结
 前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法
 院应当认定该合同未生效。”据此，预售许可证明若在一审辩论终结前提交，
 那么商品房预售合同在符合其他要件的情况下，应为生效的合同。实践中应
 以哪个解释规定的时限为准呢？我们认为应以《商品房买卖司法解释》为准，
 因为：法的渊源理论认为在法的位阶相同的情况下，后生效的司法解释
 优先于前生效的司法解释c《合同法解释（一）》于1999年l2月29日起生效
 施行，而本司法解释于2003年6月1日起生效施行。显然，应优先适用后者
 即商品房预售许可证明只有在起诉前办理并取得，方为生效合同。2．从一般
 法和特别法的关系分析，《合同法解释（一）》与商品房买卖的解释可归为广
 义上的“法律”，二者的关系为一般法和特别法，根据特别法优先于一般法的
 法理原则，在合同效力补正规定上，《解释》优先于《合同法解释（一）》。
3诉讼应当处于管辖恒定、当事人恒定、诉讼请求恒定、诉讼标的恒定的状
 态，禁止诉讼后擅自变更上述要素。《商品房买卖司法解释》规定效力补正时
 间为起诉前符合民事诉讼法法理，便于当事人起诉前预先知晓双方的诉讼行
 为，从而增加诉讼的可预见性，保障当事人诉权的行使。
 近日，在杭州发生的一起的行政诉讼案件引发了社会的广泛关注，①同时
 也提出了一个涉及预售合同效力的问题：商品房预售合同签订后，规划许可
 证或其他必要证件被行政主管部门撤销或被人民法院判决撤销时，是否影响
 预售合同的效力？业界对此议论纷纷，各持己见。我们认为，《城市房地产管
 理法》第45条所规定的四个条件并非并列关系，第（四）项中预售许可证是
 已经具备前三个条件的结果，换言之，即使未满足前三个条件但在如果已经
 取得顶售许可证的话，属于预售人与行政主管部门之间的行政法律关系，不
 能因此影响商品房预售合同的效力。①合同签订后如果因规划许可证或其他证
 件被撤销，确实存在影响出卖人履约能力的可能性，但买受人可以通过要求
 出卖人承担违约责任的方式来解决纠纷，不宜据此认定合同无效