购买住房是我们生活中非常重要的一件事，如果售房人能及时按约定交付适格房产、办理过户，购房人能够及时足额支付房款，买卖合同就能正常履行，就不会出现房屋买卖纠纷。但由于诸多因素的影响，可能导致房屋买卖纠纷，为维护善意当事人的合法权益，正当规避交易风险，本人结合实践经验及有关法律法规，总结了存量房（二手房）交易中应注意的问题，供大家参考。
    一、存量房（二手房）交易中常见的风险
    1.售房主体瑕疵：无处分权人未经产权人同意出售房产，如儿子未经父母的同意出售在父母名下的房产；夫妻一方擅自出售在夫妻共同名下的房产；
    2.产权瑕疵如交易房产存在被租赁、查封情形，会影响交易的效力；
    3.市场因素：如房价涨高或降低幅度较大，买卖双方当时人可能会选择解除合同；
    4.交易双方的履约能力及诚信：如售房人不按约交付房屋、不配合办理过户，买房人不及时足额支付房款等；
    5.其他因素。
    二、购房人全面了解售房人及房产的情况，这是双方签订购房合同的前提条件，签订购房合同前应核实以下情况：
    1.查看产权所有人的身份证件；
    2.房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位？如果是几位共有，则共有人是否全部同意？出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意；
    3.对房产进行必要的了解(到房屋登记部门查询，看房产证记载情况是否与登记情况一致)
     (1)售方提供的房屋产权证是否属实？
    (2)房产面积？该房产用途？是办公还是居住，或是其他？
    (3)该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利？
    (4)该房产是否已设定抵押？该房产是否已设定租赁？
    4.购房人若需要银行抵押贷款，应先了解贷款银行的操作程序及规定，一定不要使自己的贷款额度超过贷款银行的规定额度，造成贷款审核不能通过。
    三。在确认该房产可以交易后，就要与售房人签订购房合同，购房合同涉及的问题较多，且都有购房人切身利益密切相关，在签订合同时，应注意以下问题：
    1.需要准备的证明材料确认房主身份，要求出卖人出示户口本和身份证原件；属共有财产的,共有人也应到场，并在买卖合同上签字，不能到场的，应出具公证委托书（要留出卖人的身份证明复印件）；购房人也应当准备身份证明；
    2.看清楚合同中的约定内容，注意以下几点（如果正文写得不够全面，可在补充条款中加以说明）：
    （1）详细、全面的填写双方当事人的基本情况，如，姓名、地址、联系办法等。
    （2）关于房款的约定：应明确约定房款总额、付款方式（是一次性付款还是分几次？每次付款时间？要充分考虑购房者自己的资金情况，避免向售房者承担逾期付款的违约责任；如需按揭贷款，要在合同中注明）、付款条件、付款时间等。
    3.履行期限、地点、方式：
    （1）何时交房？交房时还有哪些物品（家具、电器等设备随房产一并转交购房者，也需要在合同的附件中列出明细清单）；
    （2）交房前与交房后的物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁来承担？一般是交房前由售房者承担，交房后由购房者承担，办理水、电、物业管理等的交接；
    （3）交易税费、其他费用分摊责任；
    （4）房地产的风险责任转移时间；
    （5）办理房屋过户时相互配合与协调的问题。
    4.违约责任：规定哪些是违约情形；违约责任如何承担；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；规定免责条款；如有担保，应规定担保的形式。
    5.合同生效条款（这对购房者是否能够很好地履行合同是至关重要的）
    （1）如果交易双方没有特别约定，则交易双方签字后合同即为生效。
    （2）交易双方对合同的效力可以约定附加条件，附加条件自合同成立时生效。
    （3）交易双方对合同的效力可以约定附加期限，附加期限的合同自期限到时生效。
    6.合同中止、终止或解除条款：按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。
    7、合同的变更与转让：主要是约定合同变更与转让的条件，不能进行变更、转让的禁止条款。
    8、附件：在此说明本合同有哪些附件；附件的效力等
    9.其他未尽事宜。

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