根据《民法典》规定，依法成立的房屋买卖协议，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

一般而言，双方就房屋买卖事宜达成合意，在协议上签字或盖章后，协议即成立并生效。不过，如果当事人约定了生效条件，比如以办理完房屋过户登记手续为生效条件，那么需待该条件成就时协议才生效；或者法律有特别规定，像某些特殊房屋买卖需经特定审批程序的，依规定办理后方能生效。总之，若无特殊情况，房屋买卖协议自双方达成一致并签署后就生效，对双方产生法律约束力，双方应依约履行各自义务。
根据《民法典》规定，签订买房合同后能否退房需视具体情况而定。

若存在法定解除事由，比如开发商迟延交付房屋经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，或房屋质量问题严重影响正常居住使用等，购房者有权解除合同退房。

若在合同中约定了退房条款，且符合约定情形，也可退房。

但如果不存在上述法定或约定情形，购房者单方面要求退房则构成违约。违约方需承担违约责任，如支付违约金等。违约金数额一般按照合同约定执行，若合同未约定，可根据违约行为给对方造成的损失来确定。总之，退房与否关键在于是否满足法定或约定条件，否则要承担不利后果。