近日，陕西省宁强县人民法院审结一起物业纠纷。 
　　2016年6月15日，某社区居委会（甲方）与某物业公司（乙方）签订前期物业服务合同，约定由某物业公司为该小区提供物业服务。2017年5月25日，张某（甲方）以自己的名义与某通信公司（乙方）签订两份《站址租赁合同》，分别将位于该小区5号楼、36号楼约10㎡的楼顶，出租给某通信公司，约定租赁期为5年，场地使用费共计44000元。某通信公司于2018年1月24日、2018年1月29日，分两笔将共计88000元的租赁费转入张某银行账户。 
　　2022年9月13日，该小区召开首次业主大会，选举产生首届业主委员会。2022年9月23日，该小区业主委员会向某物业公司提出“同步公示服务期间广告收益情况”的意见和“稽核广告收益情况向业委会报告”的整改措施。某物业公司回函称“2016年至今广告收益仅3000元”。后某社区居委会终止了与某物业公司的物业服务合同关系，某物业公司于2023年4月20日从该小区撤场。 
　　小区业主委员会自某通信公司处得知前述租赁事实，要求某物业公司归还租赁费，某物业公司拒不归还，小区业主委员会遂诉至法院，要求某物业公司退还收取的租赁费。本案审理过程中，某物业公司当庭认可张某的行为系职务行为。 
　　法院经审理认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项的规定，案涉小区楼顶属于建筑区划内的共有部分。根据《物业管理条例》第五十四条、参照《陕西省物业服务管理条例》第三十八条第一款、第八十四条的规定，利用共有部分从事经营活动应当由业主共同决定，所得收益在扣除合理成本之后，属于全体业主共有，单位和个人不得擅自挪用和侵占。 
　　张某作为某物业公司的负责人，未经业主共同决定，没有权利基础地与某通信公司签订了所谓“产权人为张某”的租赁合同，没有事实和法律依据地获得了小区楼顶租赁费88000元，损害了某小区业主和某小区业委会的合法利益。 
　　因此，就该88000元租赁费，本院认定某物业公司构成不当得利，应当由其返还。关于某小区业委会诉请的利息，根据《中华人民共和国民法典》第九百八十七条的规定，某物业公司应属于自始恶意得利人，其返还范围为取得的全部利益以及该利益产生的全部孳息，即除88000元租赁费外，某物业公司还应当向某小区业委会返还所得利益的附加利息，利息应当自甲公司得利时计算。 
　　宣判后，某物业公司提起上诉，二审法院经审理驳回上诉，维持一审原判。 
　　法官说法 
　　不当得利是指得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益。根据我国民法典第九百八十五条的规定，不当得利的构成要件包括：得利人没有法律依据地取得利益、他方受有损失、获利与损失之间存在因果关系。判断是否构成不当得利的核心是获得收益有无法律上的依据。不当得利制度规范目的即在于去除得利人无法律上依据而获得的利益。 
　　本案中，某物业公司获得小区楼顶租赁费没有法律依据，该行为侵害了小区业主的合法权益，具有因果关系，依法应当对租赁费予以返还。
来源：中国法院网 | 作者：杜凌霄
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