一指标显示中国地产泡沫超越次贷危机水平-武汉房产律师-武汉最专业房地产律师

2017年开年的十几天，各地楼市继续降温。北京住房利率优惠由8.5折提高到9折，这意味着每月会多出几百元成本；深圳房价也在小幅倒退，但这一切其实并不明显，而一些一线城市周边的不限购城市，正在利用一线和重点二线限购限贷的机会，加大销售力度，企图最后疯狂一次。
整个2017年的趋势，毫无疑问已经注定，那就是楼市销售量大降，楼市投资开工也将大幅度地负增长。
那么跌到那个程度是个地板量呢？你看跟2016年数字同比，哪个月出现了30%负增长，就差不多是地板量了。而在一线城市，楼市成交量恐怕会只有2016年最高峰时候的一成。地板量出现后，价格才开始松动。

为什么如此不看好楼市？
道理很简单。由于楼市的不可贸易和封闭性，所以楼市市值并不是国家财富，反而是全民包袱。当楼价远离我们的收入的承受能力的时候，楼市已经完全金融化，而面对这样的楼市，其结果自然只有一个，那就是爆发一场美国次贷以及日本那样的楼市危机，来扎破泡沫，同时挤掉超发的货币。否则，有楼市在，一卡车的超发货币也必然是无解。
去年中国用了一招——企业部门去杠杆，居民加杠杆，让老百姓贷款还债，来化解开发贷违约的风险，这么做的依据就是居民部门的杠杆率不高，也就是说中国老百姓其实借钱的还不多，偿还能力还在。
但是，我们虽然杠杆率不高，居民加杠杆的速度却非常快。平均每年2.4%，明显高于其他主要经济体，这时候拿出另外一个指标，更是吓出一身汗，那就是新增居民住房贷款/可支配收入，用来衡量居民杠杆的可接受程度。
由于居民贷款基本是住房，所以完全拿用这个指标来测算住房购买力，结果呢？显示已经达到了12.5%，什么概念呢？
拿美国比较，2008年住房价格最疯的时候，即次贷危机爆发之前，也就是人们都发疯贷款，甚至很多穷人0首付贷款的时候，这个指标也就不到12%，换句话说，相比百年一遇大危机时代的美国，我们已经有过之而无不及，贷款更多收入更少。那么问题是：钱咋个还？所以房价如果再涨，就真的离金融危机不远了。

这波加杠杆是从2011年算起的，已经加5年了，所以这几年你会发现收入提高了，但依然还是感觉穷。之前买了房的各个都是千万富翁，但他们有几个真的过上了千万富翁的日子。
不少人每月还完了贷款，月开销还不足3000元，甚至高档小区门口，也经常会停着低档轿车或者电动小马达，这注定是一场镜中花水中月，房价只有市值并不能给居民带来财富。换句话说，这个数字只在心里，而不可能装进兜里。现在很多人想卖房，其实已经卖不动了。
一套房500万均价，如果是本地人买二套，需要7成首付，即350万现金，试问有多少人能够马上拿出来350万？
只有当把原来房卖了才能改善，但他原来的房怎么也得有300万吧？买首套房的也得需要100万以上现金。这笔钱你要是不工作5~10年，恐怕真心是挣不出来。那么唯一办法就是找父母，把家里父母的棺材本拿出来，要不就把老家房子卖掉，可问题是老家房子去年已卖不动了，爹妈的棺材就变成了唯一的指望。
咱们老说，上一代人虽然穷，但退休时候好歹赏了一套房子。这一代人看似赚钱多了，但退休时候恐怕还落不下房子。不但落不下，还得把你父母甚至祖父母的积蓄和房子搭进去，然后换来一个市值，人家跟你说“你是千万富翁”，但每月的开销额度却依然只敢是几千块。
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