7月30日，《武汉市关于开展培育和发展住房租赁试点工作的实施意见（征求意见稿）》完成意见征集（下称《实施意见》），进入修改、完善和审议环节，将于近期公布。
《实施意见》征求意见稿提出，选择武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区为住房租赁试点区域，根据企业运营规模、资金实力、运营能力、信用等因素，选择不少于5家国资企业、5家民营房地产开发企业、10家住房租赁企业，作为住房租赁规模化经营试点企业，争取于今年底之前实现住房租赁项目落地，新增租赁住房7000间，面积不少于30万平方米。
本轮试点工作由住建部等国家九部委共同发文推动，因7月17日广州租房新政16条中的“租购同权”条款而备受关注。不少网络媒体将这一条款解读为“租购同权可读名校”。
多位武汉资深房地产人士均表示，网上这些说法失之偏颇，有博取眼球之嫌。
“租购同权可读名校”系误读
7月17日，广州市政府印发《加快发展住房租赁市场工作方案》，提出16条措施，全力推进住房租赁市场发展。
记者查询原文发现，引发热议的条款完整表述如下：“赋予符合条件的承租子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。两类人租房有机会入读义务教育阶段公办学校。一类是有户籍或政策性照顾借读生，没有自购房产；一类是符合市或区积分入学政策条件的，没有户籍的随迁人员子女按照积分高低统筹安排入学。”
广东一资深教育界人士指出，租购同权中的“权”，只是指符合条件的租户子女可以拥有就读公办学校的资格，并不是拥有读名校的资格。一直以来，广州都有“具备正规租赁合同就有可能入读公校”的规定，新政措施并无多大变化。
武汉情况与广州类似。市教育部门相关人士表示，武汉已于多年前出台《居住证服务与管理暂行办法》，明确租房子女能够就近入学享受义务教育，但条件是当学区生源不足时，符合条件的租户子女才能就近入学。如果学区生源超额，武汉则实行户口、房屋产权优先政策，即学龄儿童户口、父母户口和家庭住房三者一致者，由教育服务区的学校优先安排就近入学，“第二顺位是有房无户者，最后才是租户子女。”
现实情况是，无论是广州还是武汉，热点公办小学按户口、房屋产权优先政策排序早已排满，没有“人户合一”的学区房业主子女都难以实现就近入学，更遑论租户子女。
专业人士指出，购房获得的产权包括房屋的所有权、使用权和经营权，与租房获得的使用权不可同日而语，“从法律上讲，租购同权也有歧义。”
中国指数研究院（华中）市场研究总监李国政认为，网络上不少自媒体将租购同权“可读公校”混淆为“可读名校”，“正是鉴于此，武汉在《实施意见》中回避了 租购同权 这一说法，改用 保障承租人享有公共服务政策 ，这一表述更为准确明晰。”
新政旨在破解租房之痛
业内人士介绍，本轮租房新政的总体目标，是加快培育和发展住房租赁市场，构建起“购租并举”的住房体系，实现城镇居民住有所居的目标。
李国政分析说，所谓住有所居，是指人人都有房子住，但并非人人都买房。从长远来看，“购租并举”有利于减少市场对于住宅的需求量，从根本上稳定或降低房价，“但此过程绝非一朝一夕可以达成，现在就断言房价下跌有些一厢情愿”。
究其原因，一方面购房仍是回报率最高、最稳定的投资方式之一，国人“买房才算安居”的社会观念，难以短时间改变；另一方面，长期以来，我国租房市场以个人业主散租为主，交易不规范、不透明，“黑中介”、二房东、房租欺诈、胶囊房等现象大量存在，拉低了租房的幸福感。
在此背景下，武汉《实施意见》明确提出，支持企业从事房屋租赁规模化经营业务，即让房地产开发、经纪和租赁企业自建或包租一定数量的屋宇，进行改造装修后统一面向市场出租，以收取稳定租金。这些屋宇往往被打造为集中式或分散式的长租公寓，通过统一化、专业化管理，形成规模化、集约化经营，避免散租市场的种种弊端，进而提升租房幸福感与含金量。
长租公寓需破解诸多瓶颈
多位房屋租赁企业负责人表示，作为新生事物，长租公寓在武汉及全国的发展都存在诸多瓶颈，“在工商注册中，连房屋租赁服务这个类目都没有。”而且，房屋租赁主要靠房租差价来获取利润，行业平均净利润仅在3%左右，投资回报率低。
最令人头疼的是房源问题。据介绍，长租公寓一般需租下或建设整栋建筑进行改造装修，自建周期太长，租赁却很难找到合适的房源。因为很少有业主会持有一整栋居民楼的产权，一般都是闲置的企业、学校宿舍、写字楼或工厂，“宿舍数量毕竟是少数，写字楼、工厂又受限于土地性质、住房用途等政策限制，无法进行改造。”
业内人士介绍，武汉《实施意见》正是立足长租公寓发展痛点，从规范管理、增加房源、利税优惠等多方面给予支持。
——市场主体方面，鼓励武汉地产开发投资集团有限公司等市属国资企业从事住房租赁经营业务。李国政认为，这是因为房屋租赁难赚钱，所以需要国企发挥引领、带动作用，承担社会责任。
——税收方面，在增值税、企业所得税和房产税三大领域给予了优惠政策。如对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的征收税率征收房产税。
——融资贷款方面，协调国家政策性银行和部分商业银行安排一定贷款额度，对从事租赁住房建设和经营的房地产开发企业，提供长期贷款支持；落实推进房地产投资信托基金试点政策，鼓励房地产开发企业和住房租赁企业发行房地产信托投资基金，吸引社会化投资，多渠道筹集资金。
——租赁房源方面，在符合城市规划和有关规定的条件下，在不影响城市功能和城市整体风貌的前提下，允许通过规划论证将宾馆、酒店、写字楼等商业用房改建为租赁住房。
一批知名企业加快进驻
武汉长租公寓年底将突破1万间
记者走访发现，近年来，武汉住房租赁市场自然生长，已出现芒果公寓、可遇公寓等一批本土住房租赁企业，还有“魔方”公寓等外来企业。此外，龙湖地产、万科等全国知名地产开发商均在加速在汉布局。
据不完全统计，今年年底，武汉长租公寓总量将突破1万间。
业内人士预测，未来3至5年，中国将有约2亿人进入租房市场，租金规模将超过1.5万亿元，到2030年，租金交易额将达4.6万亿元，租赁人口达2.7亿人。其中，武汉长租公寓市场容量将在千亿级以上。
7月28日，武汉经开区博学路的芒果公寓江大社区，刚住了3个月的租户小赵来到前台，一次性续签了一年租约。
他说，在这里每月只需1000元，就能住上30多平方米的精装单间，有独卫、宽带、空调、洗衣机和家具，一楼还有咖啡厅和健身房，“关键是没有房东随意涨价，没有 黑中介 坑蒙拐骗，省心省力。”
芒果公寓由武汉本土房地产经纪企业——世纪宏图不动产公司开发，目前在沌口已拥有3个网点。其中，江大社区由江汉大学装置的9栋6层学生宿舍楼改造而来，有近1000个房间，入住率95%以上，聚集了约5000年轻人。
2015年，芒果公寓整体承租后对宿舍楼进行翻修改造。记者看到，这些房间面积在30到60平方米不等，被改造为单人间、双人间、4人间、6人间和8人间后对外出租。房间里装修考究，各式电器、家具配置齐全，可拎包入住。月租金从900元到1500元不等，最便宜的一个床位仅需200多元，可满足白领和蓝领生活所需。
芒果公寓总经理童鑫介绍，相较于传统的“个人房东散租+中介”的租赁模式，长租公寓信息透明，房间大小、楼层、价格、合约都有统一标准，企业靠规模化经营，更加重视商誉。而且，传统房东一般只管收租，并不提供相关服务，长租公寓可提供专职管家、维修水电、打扫保洁、搬家订餐等免费或有偿服务，适合现代年轻人的生活居住方式。
龙湖地产：自主开发将建3000间公寓
据了解，当前长租公寓有两种商业模式：一种是像芒果公寓这样由租赁企业通过对闲置宿舍楼、旧厂房、居民商品房等项目进行整体承租改造后再面向市场；另一种则是房地产开发商自持物业从事租赁，如龙湖地产正在打造的长租公寓品牌“冠寓”。
武汉“冠寓”项目负责人李翱介绍，龙湖地产是全国最早将长租公寓作为核心业务全力打造的地产集团，目前正在全国16座一二线城市落地，预计到年底房源将突破1.5万间。
在武汉，冠寓已签约6个项目，今年年底将陆续建成，房屋总量超过3000间，“起步阶段我们以整体租赁加改造为主，后期将转向自己持有、开发的重资产路线。”
据介绍，冠寓主打产品月租金2000元左右，主要针对工作两三年、小有积蓄的白领群体。除提供标准设施的单间外，每座“冠寓”还将打造300到400平方米的公共区域，包括健身房、水吧、桌游吧、自助KTV、咖啡水吧、洗衣烘干房等。
李翱说，相比于同类产品，“冠寓”的优势在于企业自行开发，可依托龙湖集团的地产、商业和物业优势，整合其在城市中的商业、住宅、办公楼等相关资源，与长租公寓一起打造一个大型城市居住体，满足各类人群不同的需求。
目前，成都和重庆两地的冠寓已成功开业，入住率均超过95%，杭州冠寓开业一周入住率就超过80%，“足以说明市场对于长租公寓的认可。”
武汉房产律师 咨询电话：13207161718

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