一、卖房违约违约金应该怎么样计算

卖房违约时，违约金的计算方式通常有以下两种：

一是按照合同约定计算。若合同明确约定了违约金的具体数额或计算方法，就依约执行。

二是按实际损失计算。若合同未约定，守约方需举证证明因违约造成的实际损失，包括直接损失（如房屋差价损失等）和可得利益损失。法院会综合考量各种因素，以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确定合理的违约金数额。

例如，合同约定违约金为房屋总价的10%，若房屋总价200万，违约金则为20万；若无法证明实际损失，法院会根据具体情况酌定违约金数额。

二、卖房违约损失赔偿该如何计算

卖房违约损失赔偿计算方式如下：

首先，有约定从约定。若买卖合同中明确约定了违约赔偿计算方法，依约计算。

其次，无约定时，一般包括直接损失与可得利益损失。直接损失如因违约导致的房屋差价损失等。可得利益损失通常按合同履行后可获得的利益计算，但要合理预见且有证据证明。比如卖方违约不卖房，买方若已与他人签订购房合同准备转卖，此时差价损失可能是直接损失。计算时需综合考虑房屋市场行情波动、合同履行进度等因素。若协商不成，可通过评估机构评估损失，或由法院根据具体案情运用自由裁量权确定合理赔偿数额，以弥补守约方因违约行为遭受的损失。